Geltungsdauer eines Bau-Vorbescheids in Bayern

Mit einem Vorbescheidsantrag kann der Bauherr nach Artikel 71 Satz 2 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) vor Einleitung des Baugenehmigungsverfahrens einzelne Fragen seines Bauvorhabens rechtsverbindlich beantworten lassen. Es ist Sache des Bauherrn, sein Anliegen in Einzelfragen zu formulieren. Die Bauaufsichtsbehörde überprüft diese Fragen und beantwortet sie im Vorbescheid. Sehr häufig wird in einem Vorbescheid die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens geklärt. Ein Antrag auf Vorbescheid ist insbesondere zu empfehlen, wenn man ein Grundstück kaufen will, um es anschließend zu bebauen.

Der Vorbescheid, bei dem es sich um einen Verwaltunsakt handelt, gilt grundsätzlich drei Jahre (Art. 71 Satz 2 BayBO).

Nachbarn, die dem Vorbescheidsantrag nicht zugestimmt haben, wird ein zugunsten des Bauherrn ergangener Vorbescheid zugestellt. Sie haben die Möglichkeit, binnen einer Frist von einem Monat  Klage zum Verwaltungsgericht zu erheben. Der Verwaltungsrechtsstreit kann u. U. Jahre dauern.

Es stellt sich die Frage, ob der Bauherr auf Grund des Vorbescheids die Baugenehmigung  auch dann innerhalb von drei Jahren beantragen muß, wenn wenn der Verwaltungsrechtsstreit mit dem Nachbarn noch gar nicht rechtskräftig abgeschlossen ist. Dabei ist zu beachten, daß die Erarbeitung des Bauantrages mit weiteren erheblichen Kosten verbunden sein kann, die sich dann als zweck- und sinnlos erweisen, wenn im Prozeß mit dem Nachbarn der Vorbescheid aufgehoben werden sollte.

In einem Beschluß vom 02.10.1997 (1 S 639/96) hat das Sächsische Oberverwaltungsgericht in Übereinstimmung mit der Literatur die Ansicht vertreten, daß ein Verstreichen der dreijährigen Bindungsfrist während der Dauer eines vom Nachbarn angestrengten Prozesses nicht festgestellt werden könne. Denn Voraussetzung für den Lauf der Frist sei die vollumfängliche Wirksamkeit des Vorbescheides. Daran fehle es, wenn ein Dritter diesen Bescheid angefochten hat, so daß der Lauf der Frist gehemmt wird.

Es muß eindringlich darauf hingewiesen werden, daß der Bayerische Verwaltungsgerichtshof dies für Bayern nicht gelten läßt. In einem Urteil vom 15.03.2010 (1 BV 08.3157), hat der VGH die Ansicht vertreten, daß nach bayerischem Recht eine Hemmung der Bindungsfrist nicht eintrete. Zwar hemme nach Art. 69 Absatz 1 BayBO die Einlegung eines Rechtsbehelfs den Lauf der Frist bis zur Unanfechtbarkeit einer Baugenehmigung oder Teilbaugenehmigung. In Art. 71 Satz 4 BayBO sei aber auf die vorgenannte Bestimmung gerade nicht verwiesen mit der Folge, daß die Dreijahresfrist des Vorbescheidung auch nicht gehemmt werde.

14. Mai 2010