All Risk-Versicherung umlagefähig

Normalerweise ist in Mietverträgen die Umlagefähigkeit von Betriebskosten gem. § 2 BetrkVO vereinbart. Darunter fallen gem. § 2 Nr. 13 BetrkVO auch die Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes. Damit sind auch die Prämien für eine All Risk-Versicherung umlagefähig. Eine solche Versicherung deckt auch das Mietausfallrisiko infolge eines versicherten Gebäudeschadens mit ab.

1. All Risk-Versicherung ist Sachversicherung

Der BGH hat mit Urteil vom 6.6.2018 – VIII ZR 38/17 befunden, daß eine All Risk-Versicherung nicht allein dem Vermieter zugute kommt. Sie deckt als Sachversicherung i.S.v. §§ 88, 89 VVG die Schadensbeseitigungskosten ab. Damit dient sie der Wiederbeschaffung und Wiederherstellung des Gebäudes, folglich auch auch der Mietwohnung. Anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung schützt eine All Risk-Versicherung nicht vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters zur Sicherung gegen einen Mietausfall. Die Mitversicherung eines Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens ist vielmehr fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen.

2. All Risk-Versicherung umlagefähig

Die All Risk-Versicherung bietet für den Mieter einige Vorteile. Daher kann sie vom Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden. So darf der Mieter im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, daß ihm die Mitübernahme der Versicherungsprämie im Schadensfall in irgendeiner Weise zugutekommt. Schließlich wird der Mieter im Schadenfall selbst einen Nutzen von der Versicherung haben. Er ist dadurch in gewisser Weise geschützt, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der
Mietsache verursacht:

  • Zum einen muß er den Schaden nicht auf eigene Kosten beseitigen.
  • Zum anderen ist er regelmäßig auch vor Regreßansprüchen des Gebäudeversicherers nach § 86 Abs. 1 VVG geschützt.
  • Darüberhinaus erstreckt sich der Regreßverzicht des Gebäudeversicherers  auch noch auf den durch die Versicherung abgedeckten Mietausfall.