Anwendbarkeit des BKleingG

Für Verpächter, auf deren Grundstücken sich eine Kleingartenanlage befindet, stellt sich oft die Frage, ob die Anwendbarkeit des BKleingG (Bundeskleingartengesetz) auf ihr Zwischenpachtverhältnis gegeben ist. Das hat für den Verpächter einschneidende Konsequenzen:

  • Er hat nur Anspruch auf die gesetzliche Höchstpacht gem. § 5 BKleingG. Diese liegt in München derzeit bei nur 0,42 €/m² im Jahr.
  • Er kann das Zwischenpachtverhältnis nur gem. § 10 BKleingG kündigen
  • Er muß dem Kleingärtner unter Umständen auch noch eine Kündigungsentschädigung gem. § 11 BKleingG zahlen.

Die Frage, ob die Anwendbarkeit des BKleingG gegeben ist, beantwortet sich nach folgenden Maßstäben:

1. Nutzung zum Beitrittszeitpunkt

Der BGH hat mit Urteil vom 16.12.1999 – III ZR 89/99 im Falle einer in den neuen Bundesländern gelegenen Kleingartenanlage maßgeblich auf die zum Beitrittszeitpunkt (3.10.1990) tatsächlich ausgeübte Art der Nutzung abgestellt. Die Vertragssituation war schon deshalb nicht ausschlaggebend, weil die Nutzung eines Kleingartens nach dem Recht der DDR nur ein Unterfall der allgemeinen Nutzung von Bodenflächen war. Hauptformen der Bodennutzung waren jedoch Wochenendhäuser mit Garagen (Datscha), die es nach den Regeln des BKleingG in einer Kleingartenanlage gerade nicht geben darf. Erlaubt sind nur Lauben nach Maßstäben von § 3 Abs. 2 BKleingG. Wenn also die Nutzung der Kleingartenanlage am 3.10.1990 nicht dem BKleingG entsprach, findet das BKleingG auch dann keine Anwendung auf die Kleingartenanlage, wenn die Nutzung den Maßgaben des BKleingG später entsprochen haben sollte.

2. Nutzung bei Vertragsschluß

Dementsprechend hat der BGH mit Urteil vom 22.4.2004 – III ZR 163/03 entschieden, daß die im Pachtvertrag verwendete Bezeichnung nicht maßgeblich für die Anwendbarkeit des BKleingG ist. Es kommt also nicht darauf an, ob ein ausdrücklich als solcher bezeichneter Generalpachtvertrag abgeschlossen worden ist.

Entscheidend ist die tatsächlich in der Kleingartenanlage vorherrschende Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragschlusses. Da prägendes Merkmal des Kleingartens die
Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen pflanzlichen Produkten ist, muß diese Art der Grundstücksnutzung auch den Charakter der Gesamtanlage wesentlich mitbestimmt haben. Trat die gärtnerische Nutzung im engeren Sinne bei Vertragsschluß nicht mehr anlageprägend in Erscheinung und dominierte nach dem Gesamteindruck des Komplexes die reine Erholungsnutzung, lag keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes vor.

Es lohnt sich an dieser Stelle, einen besonderen Fokus auf das Vorhandensein von Wohnlauben zu richten. Derartige Lauben überschreiten die nach § 3 Abs. 2 BKleingG erlaubte Grundfläche von 24 m² und sind nach ihrer Art und Ausstattung zum Wohnen geeignet. Wenn sich Wohnlauben gehäuft und jedenfalls in mehr als 50 % der Parzellen befinden, kann das gem. Urteil des BGH vom 24.7.2003 – III ZR 203/02 dazu führen, daß die Gesamtanlage nicht mehr als Kleingartenanlage i.S.d. BKleingG angesehen werden kann.