Besichtigungsrecht des Vermieters

Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist oft ein umstrittenes Thema. Der Mieter möchte ungestört bleiben und sein Wohnverhalten keinen grundlosen Kontrollen unterwerfen. Der Vermieter möchte regelmäßig „nach dem Rechten sehen“ und sichergehen, daß der Mieter die Wohnung nicht verwahrlosen läßt.

1. Keine Routinekontrolle

Routinekontrollen und anlaßlose Besichtigungen sind regelmäßig unzulässig. Der
Mieter hat das Recht, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden und gemäß seinen eigenen Vorstellungen sein Leben zu gestalten. Daher muß der Vermieter einen konkreten sachlichen Grund für eine Besichtigung haben. Der liegt z.B. vor, wenn der Vermieter Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten ausführen und die Wohnung dazu betreten muß. Der Mieter muß ihn dann auch zur Planung derartiger Maßnahmen in die Wohnung lassen. Insofern trifft den Mieter eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter dies nach Terminabsprache zu gestatten.

2. Besichtigung wegen Schönheitsreparaturen

Das Amtsgericht München hat mit Urteil vom 8.1.2016 – 461 C 19626/15 befunden, daß dem Vermieter darüber hinaus alle fünf Jahre ein Besichtigungsrecht zusteht. Begründet wird dies damit, daß dies regelmäßig keine anlaßlose Routinekontrolle darstellt. Nach fünf Jahren sind im Allgemeinen Schönheitsreparaturen erforderlich. Auch können nach solch einer Zeit Abnutzungserscheinungen aufgetreten sein, die der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht beheben müßte. Eine Besichtigung des Vermieters ist dann im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung einer Wohnung schlicht erforderlich und darf ihm nicht verwehrt werden.

Wenn der Mieter eine solche Besichtigung dennoch nicht zuläßt, kann das letztendlich einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB darstellen. Denn wenn der Mieter eine vertragliche Pflicht wiederholt und vorsätzlich verletzt, ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar (so auch Landgericht München I, Urteil vom 24.5.2017 – Az.: 14 S 21329/16).

3. Betreten wegen Rauchwarnmeldern

In Bayern besteht die Pflicht gem. Art. 46 Abs. 4 BayBO Rauchwarnmelder zu installieren. Im Zusammenhang damit haben Vermieter ebenfalls das Recht zum Betreten der Mietwohnung:

Der Vermieter hat Anspruch auf Duldung der Anbringung der Rauchwarnmelder gem. §§ 555 d Abs. 1555 b Nr. 6 BGB. Das kann und darf der Vermieter auch persönlich erledigen. Er darf das selbst dann, wenn der Mieter bereits selbst Rauchwarnmelder installiert hat. Der BGH hat mit Urteil vom 17.6.2015 – VIII ZR 290/14 entschieden, daß es sich bei der Installation um eine ureigene Pflicht des Vermieters handelt. Dieser läuft schließlich Gefahr, daß die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden, wenn er dieser Pflicht nicht nachkommt. Außerdem kann es strafrechtliche Konsequenzen haben, wenn wegen fehlender Rauchwarnmelder ein Schaden entsteht oder eine Person verletzt wird.

Diese Ansicht hat der BGH mit Urteil vom 7.12.2018 – V ZR 273/17 nochmals für Eigentumswohnungen bestätigt. Der Wohnungseigentümer muß demnach auch dann Einbau, Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern durch die WEG prüfen, wenn er oder sein Mieter bereits eigene Rauchwarnmelder installiert haben.

Der Vermieter hat weiter Anspruch auf Duldung der regelmäßigen Überprüfung bzw. Erneuerung der Rauchwarnmelder gemäß Betriebsanleitung. Weigert sich der Mieter, derartige Wartungsarbeiten durchführen zu lassen, ist nicht nur der Versicherungsschutz, sondern letztendlich auch das gesamte Wohnhaus und seine Bewohner gefährdet, wie das Landgericht Konstanz mit Urteil vom 8.12.2017 – 11 S 83/17 A entschied.

Diese Folgen sind derart schwerwiegend, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einmal bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfristen zugemutet werden kann. Sowohl das Landgericht Konstanz als auch das Amtsgericht Augsburg (Urteil vom 16.5.2018 – 22 C 5317/17) haben entschieden, daß in einem solchen Fall sogar eine fristlose außerordentliche Kündigung gerechtfertigt ist.

4. Besichtigung durch neuen Eigentümer

Nach dem Verkauf der Mietwohnung hat auch der neue Eigentümer ein Recht auf Besichtigung der Wohnung nach Art. 14  Abs. 1 Grundgesetz , wenn er sie vor dem Kauf nicht besichtigt hat. Das gilt insbesondere dann, wenn der neue Eigentümer plant, Eigenbedarf an der Mietwohnung geltend zu machen und sie zur Planung seiner Einrichtung ausmessen möchte (s. a. Urteil des Amtsgerichts München vom 12.8.2016 – 416 C 10784/16).