Beweissicherung ohne WEG-Beschluß

Wenn im Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Mängel auftreten, kann eine gerichtliche Beweissicherung ohne WEG-Beschluß vonnöten werden. Für eine Beschlußfassung dazu im Rahmen einer WEG-Versammlung bleibt manchmal keine Zeit. Angefangen bei der Frage, ob es sich überhaupt um einen Mangel handelt oder ob und wann Handlungsbedarf zur Behebung besteht, kann die Interessenlage der Miteigentümer auseinander gehen. Nicht zuletzt drohende Kosten können Widerstände der Miteigentümer wecken.

Bei Mängeln am Dach ist womöglich nur ein einziger Miteigentümer betroffen, der den mehrheitlich handlungsunwilligen übrigen Miteigentümern allein gegenübersteht. Derweil droht eventuell Verjährung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber der Dachdeckerfirma. Der betroffene Miteigentümer kann daher ein Interesse daran haben, daß im Rahmen eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens geprüft wird,

  • ob und in welchem Umfang ein Mangel vorliegt und
  • wie dieser behoben werden kann.

Der BGH hat mit Beschluß vom 14.3.2018 – V ZB 131/17 entschieden, daß der betroffene Miteigentümer nicht gehalten ist, vor einem solchen Beweissicherungsverfahren im Rahmen einer Eigentümerversammlung darüber beschließen zu lassen, daß seitens der WEG ein Privaatgutachter beauftragt wird.

Voraussetzung zur Durchführung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens ist gem. § 485 Abs. 2 ZPO ein rechtliches Interesse an der Feststellung des Zustands des Gemeinschaftseigentums. Zwar sollen die Wohnungseigentümer gem. § 21 WEG gemeinschaftliches Eigentum grundsätzlich auch gemeinsam verwalten. Ein einzelner Miteigentümer hat dennoch auch ohne Behandlung des Falles in einer WEG-Versammlung ein ausreichendes rechtliches Interesse:

1. Vorbefassungsgebot erfüllt

Das Vorbefassungsgebot, wonach zunächst die WEG-Versammlung derartige Frage klären muß, gilt ausnahmsweise dann nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag des einzelnen betroffenen Miteigentümers auf Zuziehung eines Sachverständigen in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre.

2. Aufklärung

Das selbständige Beweisverfahren hat die Aufklärung von Tatsachen zum Gegenstand. Mit seiner Durchführung wird die Beweiserhebung in einem eventuell später erforderlich werdenden Prozess vorweggenommen. Es beschränkt sich auch nicht auf die Vorbereitung einer Instandhaltungs-oder Instandsetzungsmaßnahme oder nimmt die Entscheidung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über das „ob“ und das „wie“ der Durchführung der Maßnahme vorweg.

3. Beweiswert erhöht

Das von einer WEG in Auftrag gegebene Privatgutachten könnte in einem späteren Verfahren nur im Rahmen des Parteivortrags der WEG gewertet werden. Ein gerichtliches Sachverständigengutachten würde es nicht ersetzen.

4. Verwaltung weiterhin bei WEG

Nach Vorliegen der Beweissicherungsergebnisse steht es der WEG weiterhin frei, darüber zu entscheiden, ob und wie das Gemeinschaftseigentum saniert werden soll. Die gemeinsame Verwaltung durch die Miteigentümer ist also nach wie vor möglich.

5. Kostenlast nicht bei WEG

Die WEG ist auch nicht durch Verfahrenskosten belastet. Diese müßte der betroffene Miteigentümer, der das Beweissicherungsverfahren beantragt, zunächst selbst tragen. Im Rahmen dieses Verfahrens ergeht noch keine Entscheidung über die damit verbundenen Kosten. Stellt sich bei der Beweissicherung heraus, daß ein Anspruch der WEG z.B. gegen einen Handwerker wegen eines Schadens am Gemeinschaftseigentum besteht und behebt der Handwerker den Schaden sodann freiwillig, kann der betroffene Miteigentümer gerichtlich feststellen lassen, daß der Handwerker ihm auch die Kosten des Beweissicherungsverfahrens zu ersetzen hat (Urteil des BGH vom 10.10.2017 – VI ZR 520/16).

Die Beweissicherung ohne WEG-Beschluß ist demnach jederzeit auf Antrag eines einzelnen Wohnungseigentümers möglich, soweit er ein rechtliches Interesse daran dartun kann. Er ist nicht gehalten, sein Anliegen zunächst im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung vorzubringen.