COVID-19 – Gewerbemiete und Pacht

COVID-19 – Gewerbemiete und Pacht blieb seit März 2020 immer wieder aus. Gewerbliche Vermieter und Verpächter müssen sich aber keineswegs mit Hinweis auf die Corona-Krise vertrösten lassen.

1. Gesetzeslage

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht soll zwar auch Unternehmer in einigen Belangen unterstützen. Ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich gewerblicher Mieten und Pachten oder ein Anspruch auf Stundung ergibt sich daraus entgegen einiger Pressemeldungen aber nicht. In Art. 5, Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1 ist genau dies ausgeschlossen.

Für Miet- und Pachtverhältnisse über Grundstücke oder Räume gilt gem. Art. 5 Art. 240 § 2 nur, daß ein Vermieter oder Verpächter einen Vertrag  nicht allein aus dem Grund kündigen kann, daß der Mieter bzw. Pächter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete bzw. Pacht nicht gezahlt hat. Der Rückstand muß zudem nachweislich auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung muß glaubhaft gemacht werden.

Um das Prozeßrisiko abzuschätzen, könnte der Vermieter vom Mieter die freiwillige Abgabe einer Vermögensauskunft verlangen. Der Mieter hätte dabei Gelegenheit, dem Vermieter seine finanzielle Situation gänzlich offen zu legen und eidesstattlich zu versichern, daß weder Bargeld, Bankguthaben oder sonstiges Firmenkapital vorhanden sind.  Läßt der Mieter sich darauf nicht ein, macht er sich unglaubwürdig.

2. Was tun als Vermieter?

Gewerbliche Miet- und Pachtverträge werden üblicherweise über längere Zeiträume fest abgeschlossen. Sollte allerdings die Zahlung ausbleiben, hat der Vermieter bzw. Verpächter grundsätzlich die Möglichkeit zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Gewerblichen Vermietern und Verpächtern dürfte aber klar sein, daß sich für einen Gewerbebetrieb, der den Betriebsuntersagungen gem. Bayerische Infektionsschutzmaßnahmenverordnung – BayIfSMV unterliegt, derzeit kaum ein zahlungskräftigerer Nachmieter finden wird. Sie werden an dem – jetzt eingeschränkten – Kündigungsrecht kaum Interesse haben.

Unbenommen ist die Möglichkeit, rückständige Forderungen gerichtlich geltend zu machen. Der Vermieter bzw. Verpächter kann zudem den gesetzlichen Verzugszins von immerhin 9 %-Punkten über dem Basiszins gem. § 288 Abs. 2 BGB verlangen. Hinzu kommen unter Umständen Schadenersatzforderungen für Gerichts- und Rechtsanwaltskosten, Mahngebühren u.ä.

Eine Basis für den Schutz der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien bietet die Verordnung damit nicht. Im Hinblick auf ein weiteres gutes Vertragsverhältnis sollte nach einer einvernehmlichen Lösung für finanzielle Engpässe des Mieters bzw. Pächters gesucht werden.