COVID-19 — Wohnraummiete

COVID-19 — Wohn­raum­mie­te blieb seit März 2020 viel­fach aus. Vie­le Arbeit­neh­mer muß­ten in Kurz­ar­beit gehen. Gan­ze Geschäfts­zwei­ge — nicht zuletzt die Gas­tro­no­mie — unter­la­gen Betriebs­ein­schrän­kun­gen, so daß die Geschäfts­in­ha­ber ihre gewöhn­li­chen Ein­künf­te mehr hat­ten. Hin­zu kommt, daß Schu­len und Kin­der­gär­ten ein­ge­schränkt geöff­net waren, so daß sich Eltern gleich­zei­tig auch dadurch dar­an gehin­dert sahen, ihrer beruf­li­chen Tätig­keit voll nach­zu­ge­hen. Die Grün­de für ein Weg­bre­chen lau­fen­der Ein­künf­te im Zusam­men­hang mit der Coro­na-Pan­de­mie sind vielfältig.

1. Gesetzeslage

Das Gesetz zur Abmil­de­rung der Fol­gen der COVID-19-Pan­de­mie im Zivil‑, Insol­venz- und Straf­ver­fah­rens­recht schützt Ver­brau­cher unter ande­rem im Bezug auf Woh­nungs­miet­ver­trä­ge. Gem. Art. 240 § 2 EGBGB Woh­nungs­mie­ter galt bis 30.6.2022 ein Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht. Vor­aus­set­zung ist, daß

  • der Miet­ver­trag vor dem 8.3.2020 geschlos­sen wurde,
  • der Mie­ter infol­ge von Umstän­den, die auf die Aus­brei­tung der Infek­tio­nen mit dem SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pan­de­mie) zurück­zu­füh­ren sind, kei­ne oder nur noch unzu­rei­chen­de Ein­künf­te hat
  • der Mie­ter die Mie­te daher ohne Gefähr­dung sei­nes ange­mes­se­nen Lebens­un­ter­halts oder des ange­mes­se­nen Lebens­un­ter­halts sei­ner unter­halts­be­rech­tig­ten Ange­hö­ri­gen nicht mehr zah­len kann.

Das dürf­te z.B. der Fall sein, wenn der Mie­ter im Zusam­men­hang mit COVID-19 sei­nen Arbeits­platz ver­liert, in Kurz­ar­beit gehen muß oder in Qua­ran­tä­ne muß, des­halb nur noch unter­ge­ord­ne­te Aus­gleichs­zah­lun­gen (Arbeits­lo­sen­geld, Wohn­geld oder eine Ent­schä­di­gung nach § 56 Abs. 2 S. 2 IfSG) erhält und den Ein­kom­mens­aus­fall mit sei­nem vor­han­de­nen Ver­mö­gen nicht auf­fan­gen kann.

Den Zusam­men­hang zwi­schen Coro­na-Pan­de­mie und Nicht­leis­tung muß der Mie­ter spä­tes­tens in einem etwa­igen Kün­di­gungs­rechts­streit glaub­haft machen.

2. Was tun als Vermieter?

Ein Woh­nungs­ver­mie­ter hat­te zunächst ein­mal kei­ne Mög­lich­keit zur Prü­fung, wenn ihm sein Mie­ter mit­teil­te, daß er im Zusam­men­hang mit COVID-19 aktu­ell die Mie­te nicht zah­len kön­ne. Es hät­te schließ­lich sein kön­nen, daß der Mie­ter ohne­hin finan­zi­el­le Pro­ble­me hat­te. Ob eine Kün­di­gung und ein nach­fol­gen­der Räu­mungs­rechts­streit das Pro­zeß­ri­si­ko wert waren, muß­te im Ein­zel­fall erwo­gen werden.

Um das Pro­zeß­ri­si­ko abzu­schät­zen, könn­te der Ver­mie­ter vom Mie­ter die frei­wil­li­ge Abga­be einer Ver­mö­gens­aus­kunft ver­lan­gen. Der Mie­ter hät­te dabei Gele­gen­heit, dem Ver­mie­ter sei­ne finan­zi­el­le Situa­ti­on gänz­lich offen zu legen und eides­statt­lich zu ver­si­chern, daß weder Bar­geld, Bank­gut­ha­ben, Akti­en­de­pots, Bau­spar­ver­trä­ge, Lebens­ver­si­che­run­gen, Immo­bi­li­en oder sons­ti­ge Wert­ge­gen­stän­de vor­han­den sind. Zudem soll­te der Mie­ter nach­wei­sen, daß er bereits Staats­hil­fen bean­tragt hat. Läßt der Mie­ter sich dar­auf nicht ein, macht er sich unglaubwürdig.

Ziel­füh­rend dürf­te es jeden­falls sein,  fest­zu­stel­len, wel­che Miet­rück­stän­de bis 1.7.2020 auf­ge­lau­fen sind. Die­se könn­ten dann z.B. per Mahn­ver­fah­ren titu­liert wer­den. Der Ver­mie­ter kann zudem den gesetz­li­chen Ver­zugs­zins von immer­hin 5 %-Punk­ten über dem Basis­zins gem. § 288 Abs. 1 BGB ver­lan­gen. Hin­zu kom­men unter Umstän­den Scha­den­er­satz­for­de­run­gen für Gerichts- und Rechts­an­walts­kos­ten und Mahngebühren.

Wenn der Mie­ter COVID-19 beding­te Zah­lungs­rück­stän­de auch nach dem 30.6.2022 noch nicht begli­chen hat, kann ihm gekün­digt werden.