COVID-19 – Wohnraummiete

COVID-19 – Wohnraummiete blieb seit März 2020 vielfach aus. Viele Arbeitnehmer mußten in Kurzarbeit gehen. Ganze Geschäftszweige – nicht zuletzt die Gastronomie – unterliegen immer noch Betriebseinschränkungen, so daß die Geschäftsinhaber ihre gewöhnlichen Einkünfte mehr haben. Hinzu kommt, daß Schulen und Kindergärten eingeschränkt geöffnet, so daß sich Eltern gleichzeitig auch dadurch daran gehindert sehen, ihrer beruflichen Tätigkeit voll nachzugehen. Die Gründe für ein Wegbrechen laufender Einkünfte im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie sind vielfältig.

1. Gesetzeslage

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht schützt Verbraucher unter anderem im Bezug auf Wohnungsmietverträge. Gem. Art. 5, Art. 240 § 1 Abs. 1 Wohnungsmieter galt bis 30.6.2020 ein Leistungsverweigerungsrecht. Voraussetzung ist, daß

  • der Mietvertrag vor dem 8.3.2020 geschlossen wurde,
  • der Mieter infolge von Umständen, die auf die Ausbreitung der Infektionen mit dem SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) zurückzuführen sind, keine oder nur noch unzureichende Einkünfte hat
  • der Mieter die Miete daher ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht mehr zahlen kann.

Das dürfte z.B. der Fall sein, wenn der Mieter im Zusammenhang mit COVID-19 seinen Arbeitsplatz verliert, in Kurzarbeit gehen muß oder in Quarantäne muß, deshalb nur noch untergeordnete Ausgleichszahlungen (Arbeitslosengeld, Wohngeld oder eine Entschädigung nach § 56 Abs. 2 S. 2 IfSG) erhält und den Einkommensausfall mit seinem vorhandenen Vermögen nicht auffangen kann.

Den Zusammenhang zwischen Corona-Pandemie und Nichtleistung muß der Mieter spätestens in einem etwaigen Kündigungsrechtsstreit glaubhaft machen.

2. Was tun als Vermieter?

Ein Wohnungsvermieter hat zunächst einmal keine Möglichkeit zur Prüfung, wenn ihm sein Mieter mitteilt, daß er im Zusammenhang mit COVID-19 aktuell die Miete nicht zahlen könne. Es kann schließlich sein, daß der Mieter ohnehin finanzielle Probleme hat. Ob eine Kündigung und ein nachfolgender Räumungsrechtsstreit das Prozeßrisiko wert sind, muß im Einzelfall erwogen werden.

Um das Prozeßrisiko abzuschätzen, könnte der Vermieter vom Mieter die freiwillige Abgabe einer Vermögensauskunft verlangen. Der Mieter hätte dabei Gelegenheit, dem Vermieter seine finanzielle Situation gänzlich offen zu legen und eidesstattlich zu versichern, daß weder Bargeld, Bankguthaben, Aktiendepots, Bausparverträge, Lebensversicherungen, Immobilien oder sonstige Wertgegenstände vorhanden sind. Zudem sollte der Mieter nachweisen, daß er bereits Staatshilfen beantragt hat. Läßt der Mieter sich darauf nicht ein, macht er sich unglaubwürdig.

Zielführend dürfte es jedenfalls sein, ab dem 1.7.2020 festzustellen, welche Mietrückstände aufgelaufen sind. Diese könnten dann z.B. per Mahnverfahren tituliert werden. Der Vermieter kann zudem den gesetzlichen Verzugszins von immerhin 5 %-Punkten über dem Basiszins gem. § 288 Abs. 1 BGB verlangen. Hinzu kommen unter Umständen Schadenersatzforderungen für Gerichts- und Rechtsanwaltskosten und Mahngebühren.

Erst, wenn der Mieter COVID-19 bedingte Zahlungsrückstände auch nach dem 30.6.2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden.