COVID-19 – Wohnraummiete

COVID-19 – Wohnraummiete bleibt seit März 2020 vielfach aus. Viele Arbeitnehmer mußten in Kurzarbeit gehen. Ganze Geschäftszweige – nicht zuletzt die Gastronomie – unterliegen Betriebsuntersagungen, so daß die Geschäftsinhaber keine Einkünfte mehr haben. Hinzu kommt, daß Schulen und Kindergärten geschlossen sind, so daß sich Eltern gleichzeitig auch dadurch daran gehindert sehen, ihrer beruflichen Tätigkeit voll nachzugehen. Die Gründe für ein Wegbrechen laufender Einkünfte im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie sind vielfältig.

1. Gesetzeslage

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht schützt Verbraucher unter anderem im Bezug auf Wohnungsmietverträge. Gem. Art. 5, Art. 240 § 1 Abs. 1 Wohnungsmieter gilt bis 30.6.2020 ein Leistungsverweigerungsrecht. Voraussetzung ist, daß

  • der Mietvertrag vor dem 8.3.2020 geschlossen wurde,
  • der Mieter infolge von Umständen, die auf die Ausbreitung der Infektionen mit dem SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) zurückzuführen sind, keine oder nur noch unzureichende Einkünfte hat
  • der Mieter die Miete daher ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht mehr zahlen kann.

Das dürfte z.B. der Fall sein, wenn der Mieter im Zusammenhang mit COVID-19 seinen Arbeitsplatz verliert, in Kurzarbeit gehen muß oder in Quarantäne muß, deshalb nur noch untergeordnete Ausgleichszahlungen (Arbeitslosengeld, Wohngeld oder eine Entschädigung nach § 56 Abs. 2 S. 2 IfSG) erhält und den Einkommensausfall mit Ersparnissen nicht auffangen kann.

Den Zusammenhang zwischen Corona-Pandemie und Nichtleistung muß der Mieter in einem etwaigen Kündigungsrechtsstreit glaubhaft machen.

2. Was tun als Vermieter?

Ein Wohnungsvermieter hat zunächst einmal keine Möglichkeit zur Prüfung, wenn ihm sein Mieter mitteilt, daß er im Zusammenhang mit COVID-19 aktuell die Miete nicht zahlen könne. Ob eine Kündigung und ein nachfolgender Räumungsrechtsstreit das Prozeßrisiko wert sind, ist zu bezweifeln. Hinzu kommt, daß die Gerichte Verhandlungstermine aktuell umfangreich aufgehoben haben und unklar ist, wann der reguläre Betrieb wieder aufgenommen werden kann. Man muß damit rechnen, daß eine Terminierung in einem Räumungsrechtsstreit bis Ende Juni 2020 nicht erfolgen würde.

Zielführender dürfte es sein, am 1.7.2020 festzustellen, welche Mietrückstände aufgelaufen sind. Diese könnten dann z.B. per Mahnverfahren tituliert werden. Der Vermieter kann zudem den gesetzlichen Verzugszins von immerhin 5 %-Punkten über dem Basiszins gem. § 288 Abs. 1 BGB verlangen. Hinzu kommen unter Umständen Schadenersatzforderungen für Gerichts- und Rechtsanwaltskosten und Mahngebühren.