Die Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung ist in vielen Fällen die unkomplizierteste Möglichkeit für einen Vermieter, einen Wohnungsmietvertrag zu beenden. Doch auch hier ist einiges zu beachten.

1. Für wen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden?

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann ein Vermieter Eigenbedarf nicht nur für sich persönlich, sondern auch für seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts geltend machen.

  • Der Kreis der Familienangehörigen umfasst neben dem Ehegatten auch Kinder und Stiefkinder, die Eltern, Großeltern und Enkel. Auch für den Lebenspartner, die Schwiegereltern, Geschwister, Nichten oder Neffen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden.
  • Zu den Angehörigen des Haushalts zählen z.B. Haushaltshilfen oder Pflegepersonal für Familienangehörige, die im Hause leben.

2. Eigenbedarf aus beruflichen Gründen

Wenn das Mietobjekt nicht nur zu Wohnzwecken, sondern z.B. auch als Praxis oder Büroraum nutzbar ist, kann der Eigentümer auch dafür Eigenbedarf geltend machen. Dies hat der BGH mit Urteil vom 26.9.2012 –  VIII ZR 330/11 entschieden.

Mit Urteil vom 29.3.2017 –  VIII ZR 45/16 hat der BGH weiter darauf hingewiesen, daß immer die Umstände des Einzelfalls zu beachten sind, wenn Eigenbedarf nicht nur zum Wohnen, sondern auch für berufliche Zwecke geltend gemacht wird. Auch die Absicht des Vermieters, die Wohnung  für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden, ist vom Schutzbereich der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes umfaßt.

  • Soweit der Vermieter in einer Mehrzimmerwohnung nur einen Raum als Büro nutzen will, z.B. im Rahmen eines Homeoffice, dürfte im Regelfall Eigenbedarf gegeben sein. Wollte man dem Vermieter eine solche Nutzung verwehren, so würde das eine beachtenswerte Behinderung seiner Berufs- und Lebensplanung darstellen.
  • Will ein Vermieter die Wohnung allerdings ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen, müssen weitere Umstände hinzutreten, um eine Eigenbedarfskündigung zu rechtfertigen. Denkbar wäre das z.B. wenn der Vermieter sein Geschäft sonst nicht rentabel führen könnte oder seine Geschäftsräume in unmittelbarer Nähe zu seiner Wohnung gelegen sein müssen, weil er Kinder oder pflegebedürftige Personen zu betreuen hat.

 3. Wer darf Eigenbedarf geltend machen?

Eigenbedarf kann nicht nur der Eigentümer des Mietobjekts geltend machen. Der BGH hat mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 entschieden, daß auch ein Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) für sich oder einen Familienangehörigen Eigenbedarf geltend machen darf. Das setzt natürlich voraus, daß seine Mitgesellschafter einverstanden sind. Ob viele Vermieter von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, das Eigentum an einer Mietwohnung an eine GbR zu übereignen, damit ein Mitgesellschafter Eigenbedarf geltend machen kann, bleibt abzuwarten.

4. Inhalt der Kündigung

In der Kündigung muß der Eigenbedarf begründet werden. Der Vermieter muß erklären, worin sein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 BGB an der Kündigung liegt. Die Kriterien dafür hat der BGH mit Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 klargestellt. Danach muß der Vermieter

  • die Personen benennen, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird
  • das Interesse darlegen, das diese Personen am Einzug in die Wohnung haben.

Weitere Angaben – etwa zu den aktuellen oder alternativ bestehenden Wohnmöglichkeiten der einzugswilligen Personen – sollten im Hinblick darauf gemacht werden, daß ein Gericht im Streitfall überprüfen kann, ob der Eigenbedarf mißbräuchlich ist, weil z.B.

  • für eine einzelne Person ein weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird
  • die Wohnung den Nutzungswünschen der einzugswilligen Person überhaupt entspricht
  • der Wohnbedarf in einer anderen, leerstehenden Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche genauso befriedigt werden kann.

5. Vertrauensschutz des Mieters

Unter Umständen kann eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein, wenn der Vermieter bereits bei Vertragsabschluß wußte oder absehen konnte, daß er oder Mitglieder seiner Familie oder seines Haushalts in absehbarer Zeit selbst einziehen wollen würden. Der BGH hat mit Urteil vom 20.3.2013 – VIII ZR 233/12 entschieden, daß eine Kündigung nur dann nicht rechtsmißbräuchlich ist, wenn der Eintritt des Eigenbedarfs vor Abschluß des Mietvertrages nicht absehbar war. Ein Mieter muß in solchen Fällen vor Unterzeichnung des Mietvertrages über solche Eventualitäten informiert werden. Er muß frei entscheiden können, ob er trotz einer vielleicht schon in einem Jahr anstehenden Eigenbedarfskündigung einziehen will.

6. Muß der Vermieter eine Ersatzwohnung anbieten?

Bislang war eine Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn der Vermieter eine leer stehende Wohnung im selben Haus zur Verfügung hatte und diese dem Mieter nicht ersatzweise anbot. Diese Verpflichtung besteht nach dem Urteil des BGH vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 zwar weiterhin. Die Kündigung ist aber nicht mehr als unwirksam anzusehen, wenn der Vermieter sich nicht daran hält.

Konsequenzen hat eine solche Unterlassung dennoch: dem Mieter steht Schadenersatz zu, sofern er Nachteile erleidet, weil ihm die Ersatzwohnung nicht angeboten worden ist. Solche Nachteile können z.B. in höheren Umzugskosten oder einer höheren Miete bestehen, wenn der Mieter sonst nur eine entsprechend teurere Wohnung findet.