Die Pachthöhe im Bundeskleingartenrecht

In einer Kleingartenanlage, die dem Bundeskleingartengesetz unterliegt, ist die Pachthöhe im Bundeskleingartenrecht für Kleingartenparzellen gesetzlich beschränkt. Der Verpächter, erhält nur einen Bruchteil der Pacht, die für derartige Flächen auf dem freien Markt erzielbar wäre. Das ist Teil des gesetzlichen Schutzes der Kleingärtner, für die die Pacht erschwinglich bleiben soll. Das rührt noch aus den Zeiten her, als die Kleingärtner zur Erzeugung von Obst und Gemüse für den Lebensunterhalt auf ihre Gärten angewiesen waren. Das war zuletzt in der Nachkriegszeit der Fall und erscheint heute nicht mehr zeitgemäß.

1. Höchstpacht

Nach § 5 Abs. 1 BKleingG darf als Pacht von den Kleingärtnern höchstens der vierfache Betrag der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst-und Gemüseanbau, bezogen auf die Gesamtfläche der Kleingartenanlage verlangt werden. In München liegt diese Höchstpacht derzeit bei 0,42 €/m² im Jahr.

2. Höhe des Pachtanteils

Viele Generalpachtverträge sehen vor, daß der Verpächter nur ein gewisser Prozentsatz der Höchstpacht erhält. Diese Prozentsätze sind durchaus unterschiedlich und dürften jedenfalls oft unter 50 % liegen. Den verbleibenden Pachtanteil behält dann der Zwischenpächter ein.

Es gibt sogar Generalpachtverträge, nach denen der Verpächter nur einen gewissen Prozentsatz der „vereinnahmten“ Höchstpacht erhalten. Dann reduzieren sich seine Einnahmen auch noch abhängig davon, ob

  • ein Kleingärtner nicht zahlt
  • eine Parzelle nicht verpachtet ist oder
  • Flächen, die eigentlich als Parzelle geeignet wären, brach liegen.

Eine weitere Reduzierung kann sich daraus ergeben, daß der Zwischenpächter die Unterpachtverträge allein bezogen auf die Fläche der einzelnen Parzelle abschließt und es unterläßt, darin die Pacht für Gemeinschaftsflächen wie Wege, Böschungen, Spielplätze oder ein Vereinsheim einzupreisen. Dann „vereinnahmt“ der Zwischenpächter die Pacht nicht bezogen auf die Gesamtfläche der Kleingartenanlage, sondern nur bezogen auf die einzelnen Parzellen. Für die Gemeinschaftsflächen erhält der Verpächter dann nichts.

All das kann dazu führen, daß dem Verpächter nur noch Beträge bleiben, die weit unter der ohnehin schon geringen gesetzlichen Höchstpacht liegen.

3. Pachterhöhung

a) Erhöhung auf die Höchstpacht

Das OLG München hat mit Urteil vom 6.4.2017 – 32 U 4844/15 zur Rettung der Verpächter klargestellt, daß Abschläge für den Zwischenpächter in § 5 BKleingG nicht enthalten sind.  Ein Zwischenpächter kann sich damit nicht darauf berufen, daß in seinem Generalpachtvertrag nur die Abführung eines gewissen Prozentsatzes von der Höchstpacht unverrückbar festgeschrieben sei. Da § 5 BKleingG auf Grund einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu Art. 14 GG angepasst wurde, muss der in dieser Vorschrift genannte Betrag beim Verpächter ankommen. Voraussetzung dafür ist allein, daß der Generalpachtvertrag insofern durch eine Pachterhöhung geändert wird.

Verpächter sollten ihre Generalpachtverträge daher zunächst unter dem Gesichtspunkt prüfen, ob die volle Höchstpacht an sie abgeführt wird. Gegebenenfalls sollten sie eine Pachterhöhung aussprechen.

b) Verhandlung

In manchen Generalpachtverträgen ist weiter vorgesehen, daß der Prozentsatz der abzuführenden Jahrespacht turnusmäßig durch den Grundstückseigentümer und den Zwischenpächter überprüft und neu verhandelt werden soll.

Gehört eine Kleingartenanlage mehreren Eigentümern, haben diese als Verpächtergemeinschaft gemeinsam Anspruch auf derartige Verhandlungen (Urteil des LG Bonn vom 12.8.2015 – 7 O 220/14). 

In ganz Deutschland sind Kleingartenanlagen unter denselben Generalpachtverträgen verpachtet worden. Das OLG München legt mit Urteil vom 6.4.2017 – 32 U 4844/15 Generalpachtverträge interessengerecht so aus, daß damit kein einheitlicher Vertrag über sämtliche auch weit entfernte Kleingartenanlagen geschlossen werden sollte. Es handelt sich dabei vielmehr nur um einen Rahmenvertrag für die jeweiligen Pachtverträge. Als Verpächtergemeinschaft gelten damit nur die Eigentümer derselben Kleingartenanlage.

Derartige Verhandlungen sind im Grunde aber nicht erforderlich. Schließlich kann die Pachthöhe im Bundeskleingartenrecht auf 100 % der Höchstpacht erhöht werden – ganz ohne Verhandlungen.