Ende der Schriftformklausel

Der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Senat des BGH hat das Ende der Schriftformklausel eingeläutet.

Viele gewerbliche Formular-Mietverträge enthalten eine sogenannte doppelte Schriftformklausel. Die Parteien vereinbaren darin, daß

  1. sämtliche Ergänzungen und Nachträge des Mietvertrags der Schriftform unterliegen und
  2. eine Aufhebung dieser Schriftformklausel ebenfalls der Schriftform bedarf.

Damit konnten die Parteien bislang sicherstellen, daß jegliche vertragliche Regelung schriftlich festgehalten wurde. Das ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn Mieter oder Vermieter während der Vertragslaufzeit ausgetauscht werden oder versterben. Aber auch bei Verträgen mit sehr langer Laufzeit wurde dadurch sichergestellt, daß keine Vereinbarung in Vergessenheit geraten konnte.

Der BGH hat nun mit Beschluß vom 25.1.2017 –  XII ZR 69/16 festgestellt, daß eine solche formularmäßige doppelte Schriftformklausel gegen § 305 b BGB verstößt und damit unwirksam ist. Eine individuell getroffene Vereinbarung der Parteien nach Vertragsschluß hat damit immer Vorrang und zwar auch dann, wenn sie

  • nur mündlich getroffen wurde oder
  • nur durch schlüssiges Verhalten der Parteien geändert wurde, die sich einvernehmlich einfach nicht mehr an bestimmte Regelungen des Vertrags gehalten haben.

Im Zweifel ist es aber für die Partei, die aus solch einer nicht schriftlich festgehaltenen Vereinbarung Rechte herleiten will, sehr schwer zu beweisen, was mit wem wann mündlich vereinbart worden sein soll. Beweisprobleme bei Vier-Augen-Gesprächen sind vorprogrammiert. Es ist daher dringend anzuraten, auch weiterhin jegliche Änderung eines laufenden Vertrages schriftlich zu fixieren.