Der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Senat des BGH hat das Ende der Schriftformklausel eingeläutet.
1. Doppelte Schriftformklausel unwirksam
Viele gewerbliche Formular-Mietverträge enthalten eine sogenannte doppelte Schriftformklausel. Die Parteien vereinbaren darin, daß
- sämtliche Ergänzungen und Nachträge des Mietvertrags der Schriftform unterliegen und
- eine Aufhebung dieser Schriftformklausel ebenfalls der Schriftform bedarf.
Damit konnten die Parteien bislang sicherstellen, daß jegliche vertragliche Regelung schriftlich festgehalten wurde. Das ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn Mieter oder Vermieter während der Vertragslaufzeit wechseln oder versterben. Aber auch bei Verträgen mit sehr langer Laufzeit wurde dadurch sichergestellt, daß keine Vereinbarung in Vergessenheit geraten konnte.
Der BGH hat nun mit Beschluß vom 25.1.2017 — XII ZR 69/16 festgestellt, daß eine solche formularmäßige doppelte Schriftformklausel gegen § 305 b BGB verstößt und damit unwirksam ist. Grund dafür ist, daß bei einem Parteienwechsel der neue Vertragspartner allein durch Einsicht in den Mietvertrag wissen muß, was zuvor vereinbart worden ist. Er kann schließlich nicht wissen, welche sonstigen Vereinbarungen noch bestehen. Eine individuell getroffene Vereinbarung der Parteien nach Vertragsschluß hat zwar immer Vorrang und zwar auch dann, wenn die Parteien sie
- nur mündlich vereinbaren oder
- nur durch schlüssiges Verhalten ändern und sich einvernehmlich einfach nicht mehr an bestimmte Regelungen des Vertrags halten.
Im Zweifel ist es aber für die Partei, die aus solch einer nicht schriftlich festgehaltenen Vereinbarung Rechte herleiten will, sehr schwer zu beweisen, was mit wem wann mündlich vereinbart worden sein soll. Beweisprobleme bei Vier-Augen-Gesprächen sind vorprogrammiert. Es ist daher dringend anzuraten, auch weiterhin jegliche Änderung eines laufenden Vertrages schriftlich zu fixieren.
2. Schriftformheilungsklausel unwirksam
In vielen Verträgen ist standardmäßig vereinbart, daß jede Partei verpflichtet sei, auch nachträglich die erforderlichen schriftlichen Erklärungen abzugeben, falls die Schriftform nicht gewahrt sei. Der BGH hat mit Urteil vom 27.9.2017 — XII ZR 114/16 und Urteil vom 11.4.2018 — XII ZR 43/17 solche Schriftformheilungsklauseln ebenfalls für unwirksam erklärt. Grund dafür ist, daß der Verstoß gegen gesetzliche Schriftformerfordernisse sonst folgenlos bliebe. Im Mietrecht ist z.B. in § 550 BGB vorgesehen, daß Mietverträge mit einer festen Laufzeit von über einem Jahr schriftlich geschlossen werden müssen.
3. Folgen der Unwirksamkeit
Ist die Schriftform nicht eingehalten, gilt keine feste Laufzeit und das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Der Vermieter kann dann jederzeit ordentlich kündigen.
Auf Vereinbarungen zur Mieterhöhung im Wege der Staffelmiete oder der Indexmiete kann sich der Mieter damit auch nicht mehr verlassen. Wenn dem Vermieter die Miete mit der Zeit zu gering erscheint, wird er kündigen und dem Mieter gegebenenfalls ein neues höheres Angebot machen.
Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB ist nicht abdingbar und kann daher durch nachträgliche Erklärungen nicht mehr erfüllt werden. Der gesetzlich bestimmten Schriftform ist damit erhöhtes Augenmerk zu widmen. Ein Verstoß kann schwerwiegende Folgen haben.