Entschädigung bei Ablauf eines Erbbaurechts

Wenn ein Grundstückseigentümer eine Entschädigung bei Ablauf eines Erbbaurechts für die Gebäude leisten soll, stellt das eine große finanzielle Belastung dar. Dies läßt sich vermeiden.

1. Das Erbbaurecht

Wer ein Grundstück besitzt, aber nicht die Mittel, um es zu bebauen, kann es mit einem Erbbaurecht zugunsten eines Investors belasten. Dieser als Erbbauberechtigter erwirbt dann das Recht, das Grundstück zu bebauen und das Gebäude zu nutzen. Nach einer gewissen Zeit, meist nach vielen Jahrzehnten, erlischt das Erbbaurecht. Der Grundstückseigentümer wird dann auch Eigentümer des Gebäudes. Da die gesetzliche Grundlage für Erbbaurechte im Jahr 1919 mit dem Erbbaurechtsgesetz (früher: Erbbaurechtsverordnung) geschaffen wurde, werden in den kommenden Jahren vermehrt Erbbaurechte erlöschen.

2. Entschädigung bei Ablauf eines Erbbaurechts

Erlischt das Erbbaurecht, so hat der Grundstückseigentümer gewöhnlich gemäß § 27 Absatz 1 ErbbauRG dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Gebäude zu leisten. Meist bemißt sich die Entschädigung bei Ablauf des Erbbaurechts nach dem Wert, den das Gebäude zu diesem Zeitpunkt noch hat. Hieraus kann dem Grundstückseigentümer eine erhebliche finanzielle Belastung erwachsen, auf die er sich nicht eingerichtet hat.

3. Verlängerungsangebot

Der Grundstückseigentümer kann seine Verpflichtung zur Zahlung der Entschädigung nach § 27 Absatz 3 ErbbauRG dadurch abwenden, daß er das Erbbaurecht vor Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Gebäudes verlängert. Ist das Gebäude später nämlich abrißreif, muß keine Entschädigung bei Ablauf des Erbbaurechts mehr bezahlt werden. Wenn der Erbbauberechtigte die Verlängerung ablehnt, erlischt jedoch sein Anspruch auf die Entschädigung .

Das Gesetz schreibt keinen Zeitpunkt vor, bis zu welchem der Grundstückseigentümer erklären muß, ob er das Erbbaurecht verlängert. Der Erbbauberechtigte möchte aber meist langfristig planen. Daher möchte er gerne lange vorher wissen, ob das Erbbaurecht verlängert wird. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes muß das Verlängerungsangebot jedenfalls so zeitig erfolgen, daß die Verlängerung noch vor Ablauf möglich ist (BGH vom 03.10.1980 – V ZR 125/79). Die Verlängerung des Erbbaurechtes setzt aber die notariell beurkundete Einigung der Parteien sowie die Eintragung in das Grundbuch voraus. Das dauert gewöhnlich einige Zeit.

Wenn der Grundstückseigentümer sein Verlängerungsangebot zu spät unterbreitet, erlischt das Erbbaurecht. Damit wird die Entschädigung fällig. Bis wann kann der Grundstückseigentümer also seine Entscheidung hinauszögern? In dem oben zitierten Urteil hat der BGH die Ansicht vertreten, daß ein Verlängerungsangebot acht Tage vor Ablauf des Erbbaurechtes zu kurz sei; der Erbbauberechtigte habe trotz dieses Angebotes seinen Entschädigungsanspruch nicht verloren. Andererseits hat das Landgericht Göttingen ein etwa fünfeinhalb Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts abgegebenes Verlängerungsangebot für verfrüht angesehen (LG Göttingen vom 08.11.2005 – 5 O 195/05). Der richtige Zeitpunkt hängt vom Einzelfall ab. In der Literatur wird eine Frist von einem halben bis einem Jahr als empfehlenswert angesehen (von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 4. Auflage 2008, Rand-Nr. 5.226).