Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben

Manch ein Mieter ist nach dem Einzug verärgert, wenn er feststellt, daß seine Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben ist. Manchmal sind auch schon in der Annonce des Vermieters falsche Quadratmeterangaben enthalten. Das fällt erst dann auf, wenn der Mieter irgendwann einmal nachmißt und feststellt, daß die Wohnfläche in Wirklichkeit von den Angaben des Vermieters abweicht.

Finanzielle Auswirkungen hat das in mehrfacher Hinsicht:

1. Mieterhöhung

Wenn eine Mieterhöhung gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt wird, muß der Vermieter bei deren Ermittlung die Wohnfläche. Maßgeblich ist nicht etwa die Wohnflächenangabe, die sich eventuell aus dem Mietvertrag ergibt. Es zählt laut Urteil des BGH vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 allein die tatsächliche Wohnfläche. Der Mieter kann also ein Mieterhöhungsverlangen, das auf einer falschen Wohnflächenangabe beruht, zurückweisen. Er muß aber spätestens im Prozeß so gut er kann Angaben dazu machen, wie groß die Wohnfläche seiner Ansicht nach ist. Dazu ist es ausreichend, wenn er die Wohnung selbst überschlägig vermißt und Beweis für die Richtigkeit der Maße anbietet. Wie der BGH mit Urteil vom 31.5.2017 – VIII ZR 181/16 entschieden hat, ist es nicht ausreichend, die Wohnflächenangabe des Vermieters pauschal zu bestreiten.

2. Betriebskosten

Viele Betriebskostenpositionen werden nach Wohnfläche umgelegt. Mieter größerer Wohnungen sind dann im Verhältnis zu Mietern kleinerer Wohnungen im Hause stärker belastet. Will ein Mieter nun Betriebskosten mit dem Argument kürzen, daß seine Wohnung kleiner sei als im Mietvertrag angegeben, trifft ihn dieselbe Beweislast. Der BGH hat mit Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14 entschieden, daß dem Mieter in aller Regel selbst möglich sei, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung zu vermessen und seinerseits einen bestimmten Flächenwert vorzutragen. Ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben sei oder nicht, spiele keine Rolle. Um die vom Vermieter vorgetragenen Quadratmeterzahlen wirksam zu bestreiten, genüge es daher, wenn der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung vorlege.