Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand

Wenn die Miete schleppend eingeht und Rückstände auflaufen, bleibt einem Vermieter oft nur die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstand als letzte Rettung. Bis er ein rechtskräftiges Räumungsurteil erstritten hat, geht ohnehin noch Zeit ins Land. Die Rückstände und Verfahrenskosten übersteigen dann im Regelfall die Kaution. Schnelles Handeln ist daher angeraten.

1. Fristlose Kündigung

Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich, wenn der Mieter

  • a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
  • b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

2. Schonfrist

Dem Mieter bleibt in diesem Fall noch ein Ausweg. Wenn er innerhalb der sogenannten Schonfrist von § 569 Abs. 3 BGB seine Rückstände bezahlt. Die Länge der Schonfrist hängt davon ab, wie schnell der Vermieter nach der Kündigung eine Räumungsklage einreicht. Nach Zustellung der Räumungsklage hat der Mieter noch zwei Monate Zeit, um die Rückstände zu begleichen.

3. Nachzahlung

Nur eine vollständige Nachzahlung kann den Mietvertrag unwirksam werden lassen. Der BGH hat mit Urteil vom 27.9.2017 – VIII ZR 193/16 entschieden, daß bis zum Ablauf der Schonfrist auch kleine Rückstände nicht mehr bestehen dürfen. Dem Vermieter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem säumigen Mieter nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrückstände ausgeglichen werden.

4. Neue Rückstände

Der Mieter sollte nach so einer Rettung seines Mietvertrags in letzter Minute tunlichst darauf achten, daß nicht gleich wieder neue Rückstände entstehen, die Grund zur fristlosen Kündigung geben. Die Möglichkeit der Schonfristzahlung steht ihm nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nämlich nur einmal alle zwei Jahre zu.