Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand

Wenn die Miete schleppend eingeht und Rückstände auflaufen, bleibt einem Vermieter oft nur die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstand als letzte Rettung. Bis er ein rechtskräftiges Räumungsurteil erstritten hat, geht ohnehin noch Zeit ins Land. Die Rückstände und Verfahrenskosten übersteigen dann im Regelfall die Kaution. Schnelles Handeln ist daher angeraten.

1. Fristlose Kündigung

Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich, wenn der Mieter

  • a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
  • b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

2. Schonfrist

Dem Mieter bleibt in diesem Fall noch ein Ausweg. Wenn er innerhalb der sogenannten Schonfrist von § 569 Abs. 3 BGB seine Rückstände bezahlt. Die Länge der Schonfrist hängt davon ab, wie schnell der Vermieter nach der Kündigung eine Räumungsklage einreicht. Nach Zustellung der Räumungsklage hat der Mieter noch zwei Monate Zeit, um die Rückstände zu begleichen.

3. Nachzahlung

Das Kündigungsrecht des Vermieters wird gem. Urteil des BGH vom 24.8.2016 – VIII ZR 261/15 nur durch vollständige Nachzahlung des Mietrückstands unwirksam. Der BGH hat mit Urteil vom 27.9.2017 – VIII ZR 193/16 entschieden, daß bis zum Ablauf der Schonfrist auch kleine Rückstände nicht mehr bestehen dürfen. Dem Vermieter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem säumigen Mieter nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrückstände ausgeglichen werden.

4. Hilfsweise ordentliche Kündigung

Im Regelfall kündigt der Vermieter dem säumigen Mieter nicht nur außerordentlich fristlos, sondern spricht hilfsweise auch noch die ordentliche Kündigung aus. Damit bringt er zum Ausdruck, daß er das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden möchte – notfalls eben erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist. Der BGH hat mit Urteil vom 19.9.2018 – VIII ZR 231/17 klargestellt, daß eine Kündigung zwar grundsätzlich keine Bedingung verträgt. Die ordentliche Kündigung sei aber so zu verstehen, daß sie nicht nur unter der Bedingung ausgesprochen wird, daß die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam ist. Vielmehr würden beide Kündigungen gleichzeitig (und nicht zeitlich versetzt) ausgesprochen. Der Vermieter mache dabei nur deutlich, daßdie ordentliche Kündigung erst nachrangig geprüft werden solle.

5. Neue Rückstände

Der Mieter sollte nach so einer Rettung seines Mietvertrags in letzter Minute tunlichst darauf achten, daß nicht gleich wieder neue Rückstände entstehen, die Grund zur fristlosen Kündigung geben. Die Möglichkeit der Schonfristzahlung steht ihm nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nämlich nur einmal alle zwei Jahre zu.