Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand

Wenn die Mie­te schlep­pend ein­geht und Rück­stän­de auf­lau­fen, bleibt einem Ver­mie­ter oft nur die außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung wegen Miet­rück­stand als letz­te Ret­tung. Bis er ein rechts­kräf­ti­ges Räu­mungs­ur­teil erstrit­ten hat, geht ohne­hin noch Zeit ins Land. Die Rück­stän­de und Ver­fah­rens­kos­ten über­stei­gen dann im Regel­fall die Kau­ti­on. Schnel­les Han­deln ist daher angeraten.

1. Fristlose Kündigung

Die außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung wegen Miet­rück­stands ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB mög­lich, wenn der Mieter

  • a) für zwei auf­ein­an­der fol­gen­de Ter­mi­ne mit der Ent­rich­tung der Mie­te oder eines nicht uner­heb­li­chen Teils der Mie­te in Ver­zug ist oder
  • b) in einem Zeit­raum, der sich über mehr als zwei Ter­mi­ne erstreckt, mit der Ent­rich­tung der Mie­te in Höhe eines Betra­ges in Ver­zug ist, der die Mie­te für zwei Mona­te erreicht.

2. Schonfrist

Dem Mie­ter bleibt in die­sem Fall noch ein Aus­weg. Wenn er inner­halb der soge­nann­ten Schon­frist von § 569 Abs. 3 BGB sei­ne Rück­stän­de bezahlt. Die Län­ge der Schon­frist hängt davon ab, wie schnell der Ver­mie­ter nach der Kün­di­gung eine Räu­mungs­kla­ge ein­reicht. Nach Zustel­lung der Räu­mungs­kla­ge hat der Mie­ter noch zwei Mona­te Zeit, um die Rück­stän­de zu begleichen.

3. Nachzahlung

Die Kün­di­gung des Ver­mie­ters wird gem. Urteil des BGH vom 24.8.2016 — VIII ZR 261/15 nur durch voll­stän­di­ge Nach­zah­lung des Miet­rück­stands unwirk­sam. Der BGH hat mit Urteil vom 27.9.2017 — VIII ZR 193/16 ent­schie­den, daß bis zum Ablauf der Schon­frist auch klei­ne Rück­stän­de nicht mehr bestehen dür­fen. Dem Ver­mie­ter wird eine Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses mit dem säu­mi­gen Mie­ter nur dann zuge­mu­tet, wenn die gesam­ten Miet­rück­stän­de aus­ge­gli­chen werden.

4. Hilfsweise ordentliche Kündigung

Im Regel­fall kün­digt der Ver­mie­ter dem säu­mi­gen Mie­ter nicht nur außer­or­dent­lich frist­los, son­dern spricht hilfs­wei­se auch noch die ordent­li­che Kün­di­gung aus. Damit bringt er zum Aus­druck, daß er das Miet­ver­hält­nis auf jeden Fall been­den möch­te — not­falls eben erst nach Ablauf der gesetz­li­chen Kün­di­gungs­frist. Der BGH hat mit Urteil vom 19.9.2018 — VIII ZR 231/17 klar­ge­stellt, daß eine Kün­di­gung zwar grund­sätz­lich kei­ne Bedin­gung ver­trägt. Die ordent­li­che Kün­di­gung sei aber so zu ver­ste­hen, daß sie nicht nur unter der Bedin­gung aus­ge­spro­chen wird, daß die außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung unwirk­sam ist. Viel­mehr wür­den bei­de Kün­di­gun­gen gleich­zei­tig (und nicht zeit­lich ver­setzt) aus­ge­spro­chen. Der Ver­mie­ter mache dabei nur deut­lich, daß die ordent­li­che Kün­di­gung erst nach­ran­gig geprüft wer­den sol­le. Die ordent­li­che Kün­di­gung wird durch Nach­zah­lung der Rück­stän­de jedoch nicht unwirk­sam (Urteil des BGH vom 13.10.2021 — VIII ZR 91/20). Hin­zu kommt, daß dem Mie­ter gegen­über der ordent­li­chen Kün­di­gung auch kein Wider­spruchs­recht gem. § 574 Abs. 1 BGB mehr zusteht, wenn die Vor­aus­set­zun­gen für eine außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung vor der Schon­frist­zah­lung gege­ben  waren (Urteil des BGH vom 1.7.2020 — VIII ZR 323/18).

5. Neue Rückstände

Der Mie­ter soll­te nach so einer Ret­tung sei­nes Miet­ver­trags in letz­ter Minu­te tun­lichst dar­auf ach­ten, daß nicht gleich wie­der neue Rück­stän­de ent­ste­hen, die Grund zur frist­lo­sen Kün­di­gung geben. Die Mög­lich­keit der Schon­frist­zah­lung steht ihm nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB näm­lich nur ein­mal alle zwei Jah­re zu.