Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung

Lan­ge stell­te der BGH stren­ge Anfor­de­run­gen an die For­ma­li­en einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung. Er ver­lang­te, daß die Gesamt­kos­ten in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung auch bei der Auf­tei­lung auf meh­re­re Häu­ser in einer Wohn­an­la­ge mit jedem Rechen­schritt im Ein­zel­nen nach­voll­zieh­bar dar­ge­stellt werden.

1. Keine Aufteilung pro Gebäude

Mit Urteil vom 20.1.2016 — VIII ZR 93/15 ist der BGH davon abge­wi­chen. Eine Ver­mie­te­rin hat­te Hei­zungs­kos­ten einer zen­tra­len Heiz­an­la­ge auf meh­re­re Gebäu­de auf­zu­tei­len. Sie gab in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nur die Gesamt­kos­ten und sodann die auf die ein­zel­nen Woh­nun­gen ent­fal­len­den Kos­ten an. Die dazwi­schen erfolg­te Auf­tei­lung der Gesamt­kos­ten auf die ein­zel­nen Gebäu­de fehl­te in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung. Der BGH befand, daß dies aus­rei­chend sei. An die Abrech­nung dür­fen in for­mel­ler Hin­sicht kei­ne zu gro­ßen Anfor­de­run­gen gestellt werden.

2. Angabe aller Rechenschritte nicht nötig

So muß ein Ver­mie­ter bei einer kalen­der­jah­res­über­grei­fen­den Abrech­nung nicht alle rech­ne­ri­schen Zwi­schen­schrit­te dar­tun, mit denen er Betriebs­kos­ten antei­lig auf das ver­gan­ge­ne und das fol­gen­de Kalen­der­jahr auf­teilt. Glei­cher­ma­ßen ist es daher auch bei der Auf­tei­lung von Gesamt­kos­ten aus­rei­chend, nur die­se nebst den auf den Mie­ter ent­fal­len­den Anteil anzugeben.

3. Mieter hat Einsichtsrecht

Dem Mie­ter bleibt die Über­prü­fung der Abrech­nung unbe­nom­men, so daß er nicht schutz­los gestellt ist. Er kann beim Ver­mie­ter bzw. des­sen Haus­ver­wal­tung Ein­sicht in alle Ori­gi­nal­be­le­ge neh­men. Dabei darf der Mie­ter eine wei­te­re Per­son zur Unter­stüt­zung mit­neh­men oder jeman­den mit der Ein­sicht­nah­me beauf­tra­gen, wenn er nicht aus­rei­chend fach­kun­dig ist. Das Amts­ge­richt Mün­chen hat mit Teil-Urteil vom 21.9.2009 — 412 C 34593/08 befun­den, daß der Mie­ter auch Ablich­tun­gen der Ori­gi­nal­do­ku­men­te anfer­ti­gen darf. Das Anfer­ti­gen von Ablich­tun­gen von Bele­gen mit tech­ni­schen Hilfs­mit­teln, ins­be­son­de­re durch Abfo­to­gra­fie­ren, Ein­scan­nen oder Kopie­ren, kann dabei nach der frei­en Über­zeu­gung des Gerichts nicht anders behan­delt wer­den als das Anfer­ti­gen hand­schrift­li­cher Noti­zen und Abschriften.

Betreibt die Ver­wal­tung ganz oder teil­wei­se eine “papier­lo­se” Buch­hal­tung, wer­den die Ori­gi­nal­be­le­ge gescannt und ver­nich­tet. Teils wer­den von den Dienst­leis­tern heut­zu­ta­ge aber nur noch papier­lo­se Bele­ge als pdf.Datei zur Ver­fü­gung gestellt. Grund­sätz­lich hat der Mie­ter zwar Anspruch auf Vor­la­ge der Ein­zel­be­le­ge im Ori­gi­nal. Soll­ten die­se im Ein­zel­fall tat­säch­lich nicht ver­füg­bar sein, kön­nen auch Kopien oder Scans aus­rei­chen (Urteil des BGH vom 15.12.2021 — VIII ZR 66/20).

Stellt der Mie­ter dann einen Rechen­feh­ler fest oder bemerkt er, daß Kos­ten auf ihn umge­legt wur­den, die eigent­lich der Ver­mie­ter zu tra­gen hat, kann er das kon­kret bemän­geln. Er muß der Abrech­nung dann bin­nen Jah­res­frist wider­spre­chen. Inso­fern trifft den Mie­ter gem. Urteil des BGH vom 6.7.2011 — VIII ZR 340/10 die soge­nann­te Dar­le­gungs- und Beweis­last für Abrechnungsfehler.

Das Recht zur Bele­ge­insicht erstreckt sich gem. Urteil des BGH vom 7.2.2018 — VIII ZR 189/17 auch auf die Ein­zel­ver­brauchs­da­ten ande­rer Nut­zer des gemein­sam ver­sorg­ten Miet­ob­jekts. Nur so kann er sich Klar­heit dar­über ver­schaf­fen, ob bei einer ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Abrech­nung der Gesamt­ver­brauchs­wert mit der Sum­me der Ver­brauchs­da­ten der ande­ren Woh­nun­gen über­ein­stimmt, ob deren Wer­te zutref­fend sind oder sich sonst eine Unklar­heit ergibt.