Haftungsausschluß im Pachtvertrag

Vermieter und Verpächter wollen ihre Gewerberäume- und Grundstücke ihren Vertragspartnern zwar zur Nutzung überlassen. Sie wollen jedoch meist nicht dafür garantieren, daß die geplante Nutzung auch möglich ist. Der Haftungsausschluß im Pachtvertrag oder gewerblichen Mietvertrag wird daher meist umfassend vereinbart. Gänzlich freizeichnen können sich Vermieter und Verpächter nach dem Beschluß des OLG Brandenburg vom 4.4.2019 – 3 W 95/18 aber nicht.

1. Pachtzweck

Vermietung und Verpachtung haben nur dann Sinn, wenn sich das Objekt für den vorgesehenen Zweck eignet. Daher umreißen die Parteien gewöhnlich im Vertrag den Miet- bzw. Pachtzweck. So wird z.B. beschrieben,

  • was für eine Art von Gewerbe der Mieter in den Räumen betreiben möchte (z. B. Betrieb eines italienischen Spezialitätenlokals)
  • was für Inventar zu welchem Zweck dem Pächter überlassen werden soll (Werkstatträume mit Hebebühne zum Betrieb einer KFZ-Werkstatt).

Danach richtet sich dann die Definition des vertragsgemäßen Gebrauchs, die der Vermieter bzw. Verpächter seinem Vertragspartner ermöglichen muß. Wenn dieser Gebrauch sich nicht ermöglichen läßt, stehen Mietminderungsansprüche im Raum.

2. Haftungsausschluß im Pachtvertrag / Gewerbemietvertrag

Vermieter bzw. Verpächter haben daher allen Grund, das Risiko für die Gebrauchstauglichkeit ihres Objekts für den vereinbarten Zweck ihrem Vertragspartner aufzubürden. Wenn sich dieser zum Vertragsabschluß entschließt, soll die Beurteilung darüber, ob er seine Ziele mit dem Miet- bzw. Pachtobjekt erreichen kann, ihm überlassen bleiben. Er soll das Risiko dafür gänzlich übernehmen. Häufig finden sich daher vertragliche Formulierungen dahin, daß der Mieter bzw. Pächter sich verpflichtet,

  • sämtliche erforderlichen behördlichen Genehmigungen zu besorgen,
  • sämtliche behördliche Auflagen zu erfüllen und
  • dem Vermieter bzw. Verpächter Genehmigungen und Nachweise für die Erfüllung aller Auflagen vorzulegen. 

Hinzu kommt dann noch die Erklärung, daß der Vermieter bzw. Verpächter für die Eignung der Räume oder die Einhaltung der Voraussetzungen für den geplanten Betrieb keine Haftung übernehme.

Damit soll nicht nur Miet- und Pachtminderungsansprüchen aus dem Weg gegangen werden. Der Mieter bzw. Pächter hätte damit auch kein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht, wenn sich der geplante Betrieb nicht realisieren läßt.

3. Achtung: Haftung!

Ein derart weitreichender Haftungsausschluß im Pachtvertrag oder Mietvertrag ist nach Ansicht des Brandenburgischen OLG zumindest in Formularmietverträgen unwirksam. Das Gericht sieht hierin einen Verstoß gegen § 307 BGB, weil der Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird.

Vermieter und Verpächter müssen damit selbst verantworten, daß sich ihr Objekt zu dem vertraglich vorgesehenen Zweck grundsätzlich eignet. Sie riskieren sonst erhebliche Schadenersatzforderungen gem. § 536 a BGB. Darunter kann insbesondere auch entgangener Gewinn gem. § 252 BGB fallen, wenn der Betrieb nicht wie geplant eröffnet werden kann.