Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist  ureigene Sache der Wohnungseigentümer. Sie sind dazu ausdrücklich gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG verpflichtet. Diese Pflicht kann die Wohnungseigentümer teuer zu stehen kommen.

1. Schaden am Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum zählen regelmäßig

  • das Dach
  • Geschoß- und Zwischendecken
  • Außenfenster
  • das Fundament
  • Räume mit zentralen Versorgungseinrichtungen, z.B. der Heizungskeller
  • Außenwände und anderweitige tragende Wände.

Undichte Stellen im Dach oder im Keller können zur Durchfeuchtung der Wände und in der Folge zum Schimmelbefall im Sondereigentum führen. Die Sanierungskosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums können erheblich sein. Die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums werden gem. § 16 Abs. 2 WEG auf alle Wohnungseigentümer umgelegt und treffen den einzelnen unter Umständen hart. Wenn nur ein einzelner Wohnungseigentümer von dem Problem betroffen ist, stößt er damit bei seinen Miteigentümern daher manchmal auf taube Ohren. Das kann soweit gehen, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft seinen Beschlußantrag auf Feststellung der Schadensursache sowie Ermittlung und Vornahme geeigneter Sanierungsmaßnahmen mehrheitlich ablehnt.

2. Pflichten der Wohnungseigentümer

Schlimmstenfalls sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel
vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen. Dann ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich. Auch einzelne Wohnungseigentümer können in einem solchen Fall gem.  § 21 Abs. 4 WEG die Sanierung als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen.  Maßgeblich ist dabei der „Sollzustand“ des Gebäudes nach der Teilungserklärung. Wenn z.B. eine Einheit im Souterrain als „Wohnungseigentum“ bezeichnet ist, darf deren Eigentümer darauf bestehen, daß die Instandsetzungsmaßnahme am Ende zu einer Nutzbarkeit als Wohnung und nicht etwa als bloßer Kellerraum führt (Urteil des BGH vom 4.5.2018 – V ZR 203/17).

Wenn der betroffene Wohnungseigentümer mit einem Beschlußantrag die sofortige Vornahme einer geeigneten Sanierungsmaßnahme verlangt, triff die übrigen Wohnungseigentümer eine Treuepflicht. Sie müssten dem Antrag also eigentlich zustimmen, auch wenn das mit hohen Kosten verbunden ist. Gegen einen ablehnenden Mehrheitsbeschluß kann sich der betroffene Wohnungseigentümer daher klageweise wehren.

3. Vorgehen gegen die Miteigentümer

Der BGH hat das richtige Vorgehen mit Urteil vom 23.2.2018 – V ZR 101/16 aufgezeigt:

  • Der betroffene Wohnungseigentümer muß sichergehen, daß den übrigen Eigentümern die Problematik und die daraus resultierende Treuepflicht vor der Abstimmung bekannt ist. Wenn er sich nicht darauf verlassen will, daß der Verwalter die Eigentümer in der Ladung zur Eigentümerversammlung ausreichend informiert, kann er dies auch selbst tun.
  • Gegen den ablehnenden Beschluß muß Anfechtungsklage erhoben werden.
    Zugleich muß Feststellung des abgelehnten Beschlusses durch das Gericht gem. § 21 Abs. 8 WEG beantragt werden.  Es besteht Anspruch auf Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums und in diesem Rahmen auch Anspruch auf Einholung
    eines Sachverständigengutachtens zur Ursachenklärung.
  • Falls die Schadenursache noch nicht bekannt ist, empfiehlt sich zusätzlich ein selbständiges Beweisverfahren.
  • Die übrigen Wohnungseigentümer müssen damit rechnen, daß der betroffene Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 BGB wegen pflichtwidrigen Abstimmungsverhaltens wegen Maßnahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums geltend macht. Der Schaden kann z.B. in einem Mietausfall bestehen, wenn die betroffene Wohnung vermietet ist und unbewohnbar wird. 
  • Die pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümer haften als Gesamtschuldner. Verlangt ein Wohnungseigentümer, der Schäden an seinem Sondereigentum
    erlitten hat, die Instandsetzung des mangelhaften Gemeinschaftseigentums, so
    sind alle übrigen Wohnungseigentümer zur Zustimmung verpflichtet. 

4. Kein Mitverschulden

Die übrigen Wohnungseigentümer können dem Betroffenen nicht entgegenhalten, er habe den Umfang des Schadens trotz des fehlenden Beschlusses durch eigene Maßnahmen mindern oder vermeiden können. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist nicht dazu berechtigt, die erforderlichen Maßnahmen kurzerhand selbst durchzuführen. Ein Mitverschulden gem. § 254 BGB trifft ihn daher nicht.

5. Keine Verjährung

Der Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Beseitigung eines Baumangels am Gemeinschaftseigentum (Urteil des BGH vom 17.2.2010 – VIII ZR 104/09) oder dessen Instandsetzung (Urteil des BGH vom 27.4.2012 – V ZR 177/11) unterliegt nicht der Verjährung. Der BGH lehnt bei vertraglichen Dauerverpflichtungen eine Verjährung ab.