Mängelbeseitigung nach Mietende

Ist ein Vermieter wirklich dazu verpflichtet, noch eine Mängelbeseitigung nach Mietende durchzuführen? Der BGH hat dies mit Urteil vom 27.5.2015 – XII ZR 66/13 verneint.

1. Mangel nach Vertragsende

Der Vermieter hatte den Mietvertrag über Gewerberäume ordentlich gekündigt. Der Mieter zog nicht aus und wurde zur Räumung verurteilt. Er zog auch weiterhin nicht aus. Zunächst zahlte er die Miete noch weiter, stellte seine Zahlungen aber später ein, weil ein Wasserschaden aufgetreten war, den den Vermieter nicht behob.

2. Keine „Mietminderung“ nach Vertragsende

Eine solche „Mietminderung“ muß der Vermieter nach Vertragsende nicht hinnehmen. Ist ein Mietvertrag gekündigt, schuldet der Mieter bis zu seinem Auszug gem. § 546 a BGB nicht mehr die vereinbarte Miete. Er muß dem Vermieter stattdessen eine sogenannte Nutzungsentschädigung zahlen. Die orientiert sich dann aber an der Marktmiete und kann damit durchaus höher sein, als die zuvor vereinbarte Miete.

  • Im laufenden Vertragsverhältnis hat der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung gem. § 536 BGB, wenn das Mietobjekt mangelhaft wird.
  • Tritt ein Mangel und damit ein Mietminderungsanspruch vor der Beendigung des Vertrages auf, schuldet der Mieter auch nur eine entsprechend geminderte Nutzungsentschädigung.
  • Tritt der Mangel aber erst nach Beendigung des Vertrages auf, muß der Vermieter regelmäßig keine Minderung mehr hinnehmen. Mit Beendigung des Mietverhältnisses erlischt schließlich seine Pflicht, die Mietsache gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Der Mieter schuldet dann die Nutzungsenschädigung ohne Rücksicht auf spätere Mängel am Mietobjekt.

Ausnahmen von dieser Regel sieht der BGH allein für Fälle, in denen durch das
Unterlassen von Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache
akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder hohe
Eigentumswerte des Mieters drohen. Aber selbst dann wird zu berücksichtigen sein, daß es der Mieter auch selbst zu verantworten hat, wenn er trotz Beendigung des Vertrages und trotz des Zustands der Mietsache nicht einfach auszieht.