Kündigung wegen Betriebskostennachforderungen

Eine Kündigung wegen Betriebskostennachforderungen, die der Mieter nicht bezahlt, würde so mancher Vermieter gerne aussprechen. Ob solche eine Kündigung wirksam wäre, ist derzeit noch umstritten.

1. Rückstand in Höhe der Miete

Das Landgericht Berlin hat mit Urteilen vom 20.2.2015 – 63 S 202/14 und vom 24.11.2015 – 63 S 158/15 die Ansicht vertreten, daß dem Vermieter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zusteht, wenn

  • die Betriebskostennachforderung zwei Monatsmieten übersteigt und
  • der Rückstand mehr als einen Monat besteht.

Eine ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist soll der Vermieter aussprechen dürfen, wenn

  • die Betriebskostennachforderung eine Monatsmiete übersteigt und
  • der Rückstand mehr als einen Monat besteht.

In beiden Fällen sieht das Landgericht Berlin einen allgemeinen Kündigungsgrund nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gegeben. In der Nichtbezahlung der Nachforderungen liegt danach eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die zu einem fristlosen Kündigungsrecht führt, wenn dem Vermieter nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

2. Kein Rückstand mit laufenden Zahlungen

Das Landgericht Dessau-Roßlau teilt diese Ansicht nicht. Mit Urteil vom 29.12.2016 – 5 S 141/16 hat es befunden, daß sowohl für eine außerordentliche fristlose als auch für eine ordentliche Kündigung ein Rückstand mit Betriebskostennachforderungen nicht herangezogen werden darf. Es begründet diese Ansicht damit, daß die speziellen Kündigungsgründe nach §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB Vorrang hätten. Es sei ein Rückstand mit der „Miete“, d.h. einer laufend geschuldeten Forderung erforderlich. Eine Betriebskostennachforderung entstehe aber nicht laufend, sondern einmalig auf Grund einer Abrechnung.

Außerdem würde das dazu führen, daß eine Abrechnung dem Mieter z.B. am 29.12. eines Jahres zugeht. Bei ausreichend hoher Nachforderung könnte ihm schon im Februar des Folgejahres gekündigt werden, ungeachtet der Tatsache, daß er das Recht hat, der Abrechnung innerhalb einer Frist von zwölf Monaten zu widersprechen, wenn sie seiner Meinung nach fehlerhaft ist.

Es bleibt abzuwarten, wie der BGH zu dieser Problematik steht.