Kündigung wegen Betriebskostennachforderungen

Eine Kün­di­gung wegen Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen, die der Mie­ter nicht bezahlt, wür­de so man­cher Ver­mie­ter ger­ne aus­spre­chen. Ob sol­che eine Kün­di­gung wirk­sam wäre, ist der­zeit noch umstritten.

1. Rückstand in Höhe der Miete

Das Land­ge­richt Ber­lin hat mit Urtei­len vom 20.2.2015 — 63 S 202/14 und vom 24.11.2015 — 63 S 158/15 die Ansicht ver­tre­ten, daß dem Ver­mie­ter ein Recht zur außer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kün­di­gung zusteht, wenn

• die Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung zwei Monats­mie­ten über­steigt und
• der Rück­stand mehr als einen Monat besteht.

Eine ordent­li­che Kün­di­gung mit der gesetz­li­chen Frist soll der Ver­mie­ter aus­spre­chen dür­fen, wenn

• die Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung eine Monats­mie­te über­steigt und
• der Rück­stand mehr als einen Monat besteht.

In bei­den Fäl­len sieht das Land­ge­richt Ber­lin einen all­ge­mei­nen Kün­di­gungs­grund nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gege­ben. In der Nicht­be­zah­lung der Nach­for­de­run­gen liegt danach eine schuld­haf­te nicht uner­heb­li­che Pflicht­ver­let­zung des Mie­ters, die zu einem frist­lo­sen Kün­di­gungs­recht führt, wenn dem Ver­mie­ter nach Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses bis zum Ablauf der regu­lä­ren Kün­di­gungs­frist nicht zuge­mu­tet wer­den kann.

2. Kein Rückstand mit laufenden Zahlungen

Das Land­ge­richt Des­sau-Roß­lau teilt die­se Ansicht nicht. Mit Urteil vom 29.12.2016 — 5 S 141/16 hat es befun­den, daß sowohl für eine außer­or­dent­li­che frist­lo­se als auch für eine ordent­li­che Kün­di­gung ein Rück­stand mit Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen nicht her­an­ge­zo­gen wer­den darf. Es begrün­det die­se Ansicht damit, daß die spe­zi­el­len Kün­di­gungs­grün­de nach §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB Vor­rang hät­ten. Es sei ein Rück­stand mit der “Mie­te”, d.h. einer lau­fend geschul­de­ten For­de­rung erfor­der­lich. Eine Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung ent­ste­he aber nicht lau­fend, son­dern ein­ma­lig auf Grund einer Abrechnung.

Außer­dem wür­de das dazu füh­ren, daß eine Abrech­nung dem Mie­ter z.B. am 29.12. eines Jah­res zugeht. Bei aus­rei­chend hoher Nach­for­de­rung könn­te ihm schon im Febru­ar des Fol­ge­jah­res gekün­digt wer­den, unge­ach­tet der Tat­sa­che, daß er das Recht hat, der Abrech­nung inner­halb einer Frist von zwölf Mona­ten zu wider­spre­chen, wenn sie sei­ner Mei­nung nach feh­ler­haft ist.

Es bleibt abzu­war­ten, wie der BGH zu die­ser Pro­ble­ma­tik steht.