Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Wenn die Miete ständig verspätet eingeht, denken viele Vermieter an eine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung. Dies bringt schließlich immer einen erhöhten Verwaltungsaufwand mit sich. Der Vermieter muß laufend prüfen, ob die Miete nun doch noch eingegangen ist. Er muß Mahnungen versenden und riskiert womöglich selbst finanzielle Engpässe, wenn er selbst von der Miete Bankdarlehen bedienen muß.

a) Wichtiger Kündigungsgrund

Nach § 543 Abs. 1 BGB ist eine außerordentliche fristlose Kündigung zulässig, wenn dafür ein so wichtiger Grund vorliegt, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

b) Jobcenter darf später zahlen

Sind die Zahlungsverzögerungen dem Jobcenter und nicht dem Mieter zuzurechnen, muß der Vermieter dies nach ständiger Rechtsprechung des BGH hinnehmen. Den Mieter trifft insofern kein Verschulden.

c) Unzumutbar für Vermieter

Es ist allerdings nicht zwingend erforderlich, daß ein Verschulden des Mieters vorliegt. Nach dem Urteil des BGH vom 29.6.2016 – VIII ZR 173/15 sind viele Gesichtspunkte denkbar, die insgesamt einen ausreichend wichtigen Grund für eine Kündigung bilden können, weil sie dem Vermieter nicht zumutbar sind. Zu denken wäre z.B. an

  • zahlreiche Verspätungen;
  • langdauernde Verspätungen und erhebliche Beträge;
  • besonderes Interesse des Vermieters am pünktlichen Erhalt der Miete, z.B. weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss;
  • unzumutbarer Verwaltungsaufwand, wenn die Miete oder Teile davon zu jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten eingehen;
  • bisher bereits anderweitig gestörtes Mietverhältnis, weil z.B. kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes ausgesprochen worden ist, die noch durch Zahlung innerhalb der gesetzlichen Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.

In der Gesamtschau kann also auch ohne Verschulden des Mieters eine fristlose Kündigung berechtigt sein. Es kommt hier immer auf die Umstände des Einzelfalles an. Eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung ist grundsätzlich aber möglich.