Lärm vom Nachbargrundstück

Lärm vom Nachbargrundstück stört Eigentümer und Mieter gleichermaßen. Eine benachbarte Schule oder ein Kinderspielplatz sind Lärmquellen, die man mit Rücksicht auf das Toleranzgebot noch hinnehmen muß. Wenn ein Mieter aber auf einmal mit einer langwierigen Baustelle konfrontiert ist, liegt der Gedanke an eine Mietminderung nahe.

1. Inhalt des Mietvertrags

Eigentümer sind in solch einem Fall aber genauso hilflos wie ihre Mieter. Keiner kann – gerade in Stadtgebieten – davon ausgehen, daß sich die Gegebenheiten in der unmittelbaren Nachbarschaft nie nachteilig verändern.  Ein Mieter kann damit nicht davon ausgehen, im Mietvertrag sei zumindest stillschweigend vereinbart, daß es sich stets um eine ruhige Wohngegend handeln werde. Eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung würde schließlich eine entsprechende Einigung  mit dem Vermieter voraussetzen. Eine Einigung kann aber gem. Urteil des BGH vom 29.4.2015 – VIII ZR 197/14 nur dann zustande kommen wenn

  • dem Vermieter die Vorstellungen des Mieters bekannt sind und
  • er darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

2. Mietminderung

Baulärm von einer Großbaustelle auf dem Nachbargrundstück stellt grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar.

Will ein Mieter dennoch einen Anspruch auf Mietminderung durchsetzen, kann es genügen, daß er zunächst einmal darlegt, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Die Anfertigung eines Lärmprotokolls ist im Falle einer Großbaustelle allerdings nicht erforderlich (Urteil des Landgerichts München I vom 14.1.2016 – 31 S 20691/14).

Der Vermieter kann sich sodann dadurch entlasten, daß er nachweist, daß er selbst die Immissionen ohne eigene Abwehrmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich i.S.v. § 906 BGB hinnehmen muss.