Mieterhöhung bei Flächenabweichung

Viele Vermieter standen vor dem Problem, nach welchen Maßgaben sie eine Mieterhöhung bei Flächenabweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag eingetragenen Wohnfläche vornehmen sollten. Der BGH hat hier Klarheit geschaffen.

Mit Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 hat er seine Rechtsprechung dahin geändert, daß eine im Mietvertrag eventuell falsch eingetragene Wohnfläche bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen ist. Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist so ein Irrtum ohne rechtliche Bedeutung. Stattdessen muß der Vermieter von der tatsächlichen Wohnfläche ausgehen. In dem Ausgangsfall hatten die Vermieter festgestellt, daß die Wohnfläche nicht wie im Mietvertrag angegeben 156,95 m², sondern 210,43 m² betrug – 33,95 % größer als gedacht. Sie verlangten dementsprechend eine Mieterhöhung von 33,95 % und scheiterten mit diesem Begehren.

Grund dafür ist, daß die Miete gem. § 558 BGB  nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf. Die kann aber nur unter Zugrundelegung der echten Wohnfläche ermittelt werden. Die Berücksichtigung von falsch im Mietvertrag eingetragenen Wohnflächen würde sonst zu fingierten Ergebnissen führen.

Außerdem muß auch in Fällen, in denen die Wohnung in Wirklichkeit größer ist als im Mietvertrag angegeben, die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB beachtet werden. Danach darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen. In Gemeinden mit besonderer Wohnungsnot wie München liegt die Kappungsgrenze schon bei 15 %.