1. Arten der Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung kann ein Vermieter auf unterschiedliche Weise erreichen. Im Mietvertrag können folgende Mieterhöhungsmethoden vereinbart werden:
- Staffelmiete gem. § 557 a BGB
- Indexmiete gem. § 557 b BGB
- Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB.
Unabhängig von der einseitigen Mieterhöhungserklärung des Vermieters steht es den Vertragsparteien aber jederzeit frei, eine angepaßte Miete gem. § 557 BGB zu vereinbaren.
2. Staffelmiete
Einfach ist die Mieterhöhung durch Vereinbarung von Staffelerhöhungen im Mietvertrag. Zu festgelegten Terminen erhöht sich die Miete um ebenso festgelegte Prozentsätze oder Beträge. Vermieter sollten die Staffelliste allerdings nicht auf die in Mietvertragsvordrucken vorgesehenen wenigen Zeilen begrenzen, sondern auf einem Beiblatt auf einen Zeitraum anlegen, nach dem das Mietverhältnis vermutlich enden wird. Ist die letzte vereinbarte Erhöhung nämlich erfolgt, wird die Staffelmietvereinbarung gegenstandslos. Dann kann nur noch auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden. In Gemeinden ohne Mietspiegel ist das kein einfaches Unterfangen.
3. Mieterhöhung per Index
Wenn die Miethöhe von den Änderungen eines Index abhängt, erspart sich der Vermieter umfangreiche Begründungen und Diskussionen. Meist wird hierfür der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts herangezogen. Der Vermieter muß dem Mieter laut Urteil des BGH vom 22.11.2017 — VIII 291/16 nicht einmal vorrechnen, wie er die neue Miete ermittelt hat. Es reicht aus, wenn er die Indexstände zum Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung und des aktuellen Zeitpunkts angibt. Der Mieter ist mit diesen Angaben imstande, die verlangte Mieterhöhung selbst zu überprüfen.
4. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Vermieter hat verschiedene Möglichkeiten, dem Mieter die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nachzuweisen. Das ist gem. § 558 a BGB möglich über
- einen Mietspiegel
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
- ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen nebst Mieten
Der Vermieter kann also zur Begründung einer Mieterhöhung auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30.9.2009 — VIII ZR 276/08 dazu klargestellt, daß der Vermieter den Mietspiegel seinem Mieterhöhungsverlangen nicht beilegen muß. Es ist ausreichend, wenn der Mieter sich den Mietspiegel selbst besorgen kann.
In München kann man den aktuellen Mietspiegel unter anderem im Rathaus am Marienplatz erhalten. Die Stadt München stellt zudem einen Online-Mietspiegel auf ihrer Website zur Verfügung, der alle zwei Jahre aktualisiert wird.
Der Mieter muß der Mieterhöhung gem. § 558 b BGB zustimmen, wenn er sie für berechtigt hält. Der Vermieter kann ihn sonst auf Zustimmung verklagen. Der BGH hat allerdings mit Beschluß vom 30.1.2018 — VIII ZB 74/16 klargestellt, daß es auch als Zustimmung zu werten ist, wenn der Mieter die erhöhte Miete überweist und sich sonst nicht zu der Mieterhöhung äußert.
Hat der Mieter der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zugestimmt, kann er seine Zustimmung nicht mehr widerrufen (s. Urteil des BGH vom 17.10.2018 — VIII ZR 94/17). Durch die Zustimmung kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete zustande, die den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt (s. Urteil des BGH vom 28.9.2022 — VIII ZR 300/21).