Neue Mietpreisbremse

Von vielen Mietern erhofft und von Vermietern gefürchtet, ist in Bayern am 7.8.2019 die neue Mieterschutzverordnung in Kraft getreten. Sie betrifft unter anderem die Mietpreisbremse.

1. Wirkung der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse beruht auf dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.4.2015. Nach dem darin neu geschaffenen § 556 d BGB dürfen die Landesregierungen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen. Dort darf die Miete bei Abschluß eines neuen Mietvertrages höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind nach § 556 f BGB Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet worden sind sowie Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung erstmals vermietet werden. Umfassend ist die Modernisierung dann, wenn eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheint.

Der Freistaat Bayern hat nun von dieser Möglichkeit mit der Mieterschutzverordnung Gebrauch gemacht und eine Vielzahl von Städten und Gemeinden, darunter auch die Landeshauptstadt München als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausgewiesen.

Zunächst einmal bis zum 31.7.2020 muss zur Bestimmung der Miethöhe bei Neuvermietungen in München also der qualifizierte Mietspiegel herangezogen werden. Über den Online-Mietspiegel der Stadt München läßt sich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Darauf kann ein Aufschlag von höchstens 10 % vorgenommen werden. Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre im März aktualisiert.  An diese Begrenzung sollten die Vermieter damit gebunden sein, um die teils erheblichen Mietsteigerungen bei Neuvermietungen zu verhindern.

2. Mietpreisüberhöhung

In Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt, sind Vermieter in der Preisgestaltung allerdings auch nicht völlig fre. Gem. § 5 WiStrG begeht immerhin eine Ordnungswidrigkeit, wer eine Miete verlangt, die mehr als 20 % über dem aktuellen Mietspiegel liegt.

3. Mietwucher

Strafbares Verhalten liegt allerdings gem. § 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB erst dann vor, wenn ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gegeben ist. Das ist erst bei einer Miete von 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete der Fall (Urteil des BGH vom 8.12.1981 – 1 StR 416/81).