Mietzahlung bis zum dritten Werktag

Die Mietzahlung bis zum dritten Werktag eines jeden Monats ist in § 556 Abs. 1 BGB geregelt. Spätestes bis zu diesem Tage ist die Miete zu „entrichten“.

Bislang entsprach des der ständigen Rechtsprechung des BGH, daß die Miete bis zu diesem Tage beim Vermieter eingehen mußte. Damit wußte der Vermieter am vierten Werktag mit Sicherheit, ob die Miete pünktlich eingegangen war.

1. Wohnraummietverträge

a) Entrichten heißt zahlen

Diese Rechtsprechung erhält der BGH nun nicht mehr aufrecht. Mit Urteil vom 5.10.2016 – VIII ZR 222/15 hat er entschieden, daß die Miete für eine Wohnung als rechtzeitig „entrichtet“ gilt, wenn der Mieter am dritten Werktag des Monats seiner Bank bei ausreichend gedecktem Konto den Zahlungsauftrag erteilt hat.

Soweit der Mietvertrag eine Formularklausel enthält, wonach die Miete am dritten Werktag bereits auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben worden sein muß, liegt ein Verstoß gegen § 307 b Abs. 1 S. 1 BGB vor. Das hat die Unwirksamkeit der Klausel zur Folge. Der Mieter würde nach Ansicht des BGH sonst insofern unangemessen benachteiligt, als er das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr tragen müßte.

Auch sieht der BGH keinen Widerspruch zu der gesetzlichen Regelung. „Entrichten“ bedeute im allgemeinen Sprachgebrauch nichts anderes als das Bezahlen eines Geldbetrages. Das erfolge durch die Erteilung des Überweisungsauftrages.

Diese Entscheidung stellt Vermieter vor Probleme, die einem Mieter wegen unpünktlichen Zahlungsverhaltens nach § 543 Abs. 1 BGB kündigen wollen. Sie können schließlich nicht wissen, ob der Mieter die Überweisung rechtzeitig veranlaßt hat, wenn die Zahlung erst nach dem dritten Werktag eingeht. Hier muß unter dem Gesichtspunkt der Risikominimierung eine gewisse zusätzliche Zeit abgewartet werden, bis es zumindest unwahrscheinlich ist, daß der Überweisungsauftrag rechtzeitig erteilt worden ist. Wenn der Mieter sich dazu freiwillig nicht äußert, wird sich dieser Punkt letztendlich erst nach einer Kündigung im Räumungsrechtstreit aufklären lassen.

b) Achtung: Altverträge

Für Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 geschlossen wurde, gilt allerdings etwas anderes. Bis zu diesem Tage ist das BGB in seiner alten Fassung vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform anwendbar. In § 551 Abs. 1 S. 1 BGB war damals geregelt, daß eine Monatsmiete erst zum Monatsende zu entrichten sei. Eine frühere Zahlung kann also nicht verlangt werden. Darauf hat das Landgericht München I im Verfahren zu Az.: 14 S 15097/16 hingewiesen.

2. Gewerberaummietverträge

Für Gewerberaummietverträge gilt diese Rechtsprechung allerdings nicht. Sie fußt auf der EU-Zahlungsrichtlinie, die aber nur dem Verbraucherschutz dient. Der Geschäftsverkehr ist davon also nicht betroffen und eine entsprechende Klausel in Gewerberaummietverträgen wirksam. Das OLG München hat dementsprechend mit Beschluß vom 20.7.2017 – 32 U  433716 befunden, daß es den Parteien freisteht, auch formularvertraglich eine von §§ 556 b Abs. 1, 579 Abs. 2 BGB abweichende Regelung zur Fälligkeit der Miete zu treffen. Nach dem Gesetz genüge es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung, daß der Mieter den Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag des Monats erteile und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt sei. Abweichend davon könne unter Kaufleuten mit einer sogenannten Rechtzeitigkeitsklausel bestimmt werden, dass für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung der Eingang auf dem Konto des Vermieters maßgeblich sei.

Gewerberaummieter müssen ihre Miete daher so frühzeitig entrichten, daß sie bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingeht (Urteil des BGH vom 24.6.1998 – XII ZR 195/96).

3. Samstag ist kein Werktag

Der BGH hat mit Urteil vom 13.7.2010 – VIII ZR 129/09 klargestellt, daß der Samstag nicht als Werktag gilt. Es handelt sich nicht um einen Bankgeschäftstag, an dem der Mieter einen Überweisungsauftrag so erteilen kann, daß er sofort ausgeführt wird.