Nutzungsentschädigung nach Kündigung

Die Höhe der Nut­zungs­ent­schä­di­gung nach Kün­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­tra­ges wur­de bis­lang mit der bis dahin gezahl­ten Mie­te gleich­ge­setzt. Der BGH hat nun ent­schie­den, daß Ver­mie­tern durch­aus mehr zuste­hen kann.

1. Nutzungsentschädigung nach Vertragsende

Grund­sätz­lich schul­det der Mie­ter im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis die ver­ein­bar­te Mie­te. Wird der Miet­ver­trag wirk­sam gekün­digt und der Mie­ter zieht nicht aus, schul­det er dem Ver­mie­ter ab dem Ablauf der Kün­di­gungs­frist eine Nut­zungs­ent­schä­di­gung nach § 546 a BGB. Die­se ist der Höhe nach aber nicht zwangs­läu­fig auf die bis dahin ver­ein­bar­te Mie­te beschränkt.

2. Nutzungsentschädigung gemäß Marktmiete

Der BGH hat mit Urteil vom 18.1.2017 — VIII ZR 16/17 befun­den, daß ein Ver­mie­ter in einem sol­chen Fall auch die “für ver­gleich­ba­re Sachen orts­üb­li­che Mie­te” ver­lan­gen darf. Die ist aber nicht gleich­zu­set­zen mit dem Begriff der “orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te”, die im Kon­text mit Miet­erhö­hun­gen eine Rol­le spielt und die bei der Ermitt­lung durch Miet­spie­gel wie z.B. in Mün­chen durch­aus weit unter den Mie­ten lie­gen kann, die bei Neu­ver­mie­tung im frei­en Woh­nungs­markt ver­langt wer­den. Gera­de auf eine der­ar­ti­ge aktu­el­le Markt­mie­te hat der Ver­mie­ter laut BGH aber Anspruch.

Der Ver­mie­ter kann die Woh­nung unter Umstän­den erst nach einem lang­wie­ri­gen Räu­mungs­pro­zeß wie­der neu ver­mie­ten. Zwi­schen dem Ablauf der Kün­di­gungs­frist und der tat­säch­li­chen Rück­ga­be der Woh­nung kann dann durch­aus ein län­ge­rer Zeit­raum lie­gen. Wenn es dem Ver­mie­ter danach gelingt, die Woh­nung zu guten Kon­di­tio­nen neu zu ver­mie­ten, kann er auch bewei­sen, wo die Markt­mie­te liegt. Der Unter­schied kann gera­de bei Alt­miet­ver­trä­gen, die lan­ge Jah­re ohne Miet­erhö­hung gelau­fen sind, beträcht­lich sein. Nur soweit die Miet­preis­brem­se gemäß §§ 556 d ff. BGB zu beach­ten ist, ist die neue Mie­te auf eine Höhe von 10% über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te nach Maß­ga­be von § 558 Abs. 2 BGB beschränkt. Die­ses Risi­ko soll­ten Mie­ter im Fal­le einer Kün­di­gung bedenken.

3. Umsatzsteuer

Wenn eine Gewer­be­miet­ver­trag gekün­digt wird, ist die Nut­zungs­ent­schä­di­gung für die Zeit bis zur Räu­mung umsatz­steu­er­frei. Inso­fern han­delt es sich gem. Urteil des BGH vom 24.1.2018 — XII ZR 120/16 näm­lich nicht um ein Ent­gelt i.S.v. § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG, son­dern um Schadenersatz.