Nutzungsentschädigung nach Kündigung

Die Höhe der Nutzungsentschädigung nach Kündigung eines Wohnraummietvertrages wurde bislang mit der bis dahin gezahlten Miete gleichgesetzt. Der BGH hat nun entschieden, daß Vermietern durchaus mehr zustehen kann.

Grundsätzlich schuldet der Mieter im laufenden Mietverhältnis die vereinbarte Miete. Wird der Mietvertrag wirksam gekündigt und der Mieter zieht nicht aus, schuldet er dem Vermieter ab dem Ablauf der Kündigungsfrist eine Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB. Diese ist der Höhe nach aber nicht zwangsläufig auf die bis dahin vereinbarte Miete beschränkt.

Der BGH hat mit Urteil vom 18.1.2017 – VIII ZR 16/17 befunden, daß ein Vermieter in einem solchen Fall auch die “für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete” verlangen darf. Die ist aber nicht gleichzusetzen mit dem Begriff der “ortsüblichen Vergleichsmiete”, die im Kontext mit Mieterhöhungen eine Rolle spielt und die bei der Ermittlung durch Mietspiegel wie z.B. in München durchaus weit unter den Mieten liegen kann, die bei Neuvermietung im freien Wohnungsmarkt verlangt werden. Gerade auf eine derartige aktuelle Marktmiete hat der Vermieter laut BGH aber Anspruch.

Der Vermieter kann die Wohnung unter Umständen erst nach einem langwierigen Räumungsprozeß wieder neu vermieten. Zwischen dem Ablauf der Kündigungsfrist und der tatsächlichen Rückgabe der Wohnung kann dann durchaus ein längerer Zeitraum liegen. Wenn es dem Vermieter danach gelingt, die Wohnung zu guten Konditionen neu zu vermieten, kann er auch beweisen, wo die Marktmiete liegt. Der Unterschied kann gerade bei Altmietverträgen, die lange Jahre ohne Mieterhöhung gelaufen sind, beträchtlich sein. Nur soweit die Mietpreisbremse gemäß §§ 556 d ff. BGB zu beachten ist, ist die neue Miete auf eine Höhe von 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Maßgabe von § 558 Abs. 2 BGB beschränkt. Dieses Risiko sollten Mieter im Falle einer Kündigung bedenken.