Schadenersatz nach dem Auszug

Schadenersatz nach dem Auszug wollen Vermieter, denen das Mietobjekt nicht in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben wird. Bei der Wohnungsübergabe finden sich grobe Schäden im Parkett, zerbrochene Scheiben oder sonstige Schäden am Inventar, die nichts mehr mit der regulären Abnutzung der Mietsache zu tun haben.

  1. Reparatur oder Schadenersatz

Der BGH hat mit Urteil vom 28.2.2018 – VIII ZR 157/17 klargestellt, daß ein Vermieter in einem solchen Fall die freie Wahl hat, ob er

  • den Mieter zur Behebung der Schäden auffordert oder
  • den Schaden selbst reparieren läßt und insofern Schadenersatz vom Mieter verlangt.

Grundsätzlich muß der Mieter das Mietobjekt  nach Maßgabe von § 538 BGB in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand erhalten. Insbesondere muß er die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich behandeln und alles unterlassen, was zu einer übermäßigen Verschlechterung führen kann. Dabei handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch des Vermieters nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen  begründet. Das gilt sowohl während des Mietverhältnisses als auch nach seiner Beendigung.

Danach hat der Vermieter die Wahl zwischen

  • der sogenannten Naturalrestitution (Reparatur durch den Mieter) gem. § 249 Abs. 1 BGB und
  • dem in § 249 Abs. 2 S. 1 BGB geregelten Zahlungsanspruch auf den zur Wiederherstellung der beschädigten Sache erforderlichen Geldbetrag. Damit wird der Vermieter davor bewahrt, die Schadenbehebung einem womöglich nicht sehr motivierten Mieter anvertrauen zu müssen. Eine weitere Anspruchsgrundlage für Schadenersatz in Geld findet der Vermieter in § 823 Abs. 1 BGB.

2. Fristsetzung nicht nötig

Der Vermieter muß dem Mieter nach Rückgabe des beschädigten Mietobjekts keine Frist zur Behebung der Schäden setzen, bevor er selbst aktiv wird.