Sperrfrist vor Eigenbedarfskündigung

Grundsätzlich kann ein Vermieter jederzeit Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung geltend machen. In manchen Fällen schützt den Mieter aber eine Sperrfrist vor Eigenbedarfskündigung. Käufer einer vermieteten Immobilie sollten sich darüber klar sein, wenn sie mit dem Gedanken an Eigennutzung nach dem Kauf spielen.

1. Umwandlung in Wohnungseigentum

Erwirbt eine Käufer eine Immobilie mit mehreren vermieteten Wohnungen, kann er an den einzelnen Wohnungen Wohnungseigentum begründen. Die Wohnungen sind danach einzeln veräußerbar. Gem. § 577 a Abs. 1 BGB kann der neue Eigentümer dann an einer dieser Wohnungen Eigenbedarf anmelden. Die Mieter sind dabei durch eine Sperrfrist vor Eigenbedarfskündigung direkt nach der Begründung des Wohnungseigentums geschützt.

2. Veräußerung an mehrere Erwerber

In § 577 a Abs. 1 a BGB ist geregelt, daß diese Sperrfrist auch dann einzuhalten ist, wenn eine vermietete Wohnung an eine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) oder schlichtweg an mehrere Erwerber veräußert wird. Diese Regelung wurde zur Unterbindung des sog. Münchner Modells eingeführt. Es bestand darin, daß Investoren eine GbR gründeten und sodann jeder Mitgesellschafter Eigenbedarf an einer anderen Wohnung im Hause anmeldete. Auf diese Weise konnten Immobilien relativ zügig „entmietet“ werden.

Der BGH hat mit Urteil vom 21.3.2018 – VIII ZR 104/17 dazu klargestellt, daß die Begründung von Wohnungseigentum trotz des Verweises auf § 577 a Abs. 1 BGB keine Voraussetzung für die Auslösung der Sperrfrist ist. Nicht einmal die Absicht dazu ist erforderlich. Allein der Erwerb durch  eine Personengesellschaft oder mehrere Personen reicht also aus, um den Lauf der Sperrfrist auszulösen.

3. Länge der Sperrfrist

Diese Sperrfrist beträgt kürzestens drei Jahre ab Erwerb der Immobilie. In Bayern ist diese Frist durch die Mieterschutzverordnung gem. § 577 a Abs. 2 BGB in vielen Städten und Gemeinden wie München oder Murnau auf 10 Jahre verlängert.