Teilunwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel

Die Teil­un­wirk­sam­keit einer Schön­heits­re­pa­ra­tu­renklau­sel hat nach dem Urteil des BGH vom 18.3.2015 — VIII ZR 21/13 zur Fol­ge, daß nicht nur der unwirk­sa­me Teil, son­dern die gesam­te miet­ver­trag­li­che Rege­lung zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren unwirk­sam ist.

1. Teilunwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel

In dem ent­schie­de­nen Fall ent­hielt ein Miet­ver­trag zwei Klau­seln bezüg­lich der Vor­nah­me von Schönheitsreparaturen:

  • Eine der Klau­seln for­der­te für bestimm­te Arbei­ten die Vor­nah­me nach bestimm­ten Zeit­räu­men. Der BGH hat aber mit Urteil vom 23.6.2004 befun­den, daß solch “star­re Fris­ten” die­je­ni­gen Mie­ter unge­recht­fer­tigt benach­tei­lig­ten, die ihre Woh­nung so pfleg­lich behan­deln, daß nach Ablauf die­ser Fris­ten eine Reno­vie­rung noch gar nicht not­wen­dig ist, unwirk­sam sind. Die Reno­vie­rungs­in­ter­val­le müs­sen seit­dem fle­xi­bel ver­ein­bart wer­den, z.B. “im All­ge­mei­nen” nach Ablauf der bis­he­ri­gen Fris­ten und nur “soweit erforderlich”.
  • Die zwei­te Klau­sel ent­sprach den neu­en Maß­ga­ben und wäre für sich gese­hen wirk­sam gewesen.

Die als Ein­heit zu betrach­ten­de Schön­heits­re­pa­ra­tu­renklau­sel war damit zum Teil unwirk­sam. Der Ver­mie­ter war der Ansicht, daß der Mie­ter dann zumin­dest den wirk­sa­men Teil habe erfül­len müssen.

2. “Infektion”

Nach Ansicht des BGH ist die Pflicht zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren aber eine ein­heit­li­che, nicht in Ein­zel­maß­nah­men auf­spalt­ba­re Rechts­pflicht. Die Unwirk­sam­keit einer einen Ein­zel­aspekt betref­fen­den Klau­sel hat in einem sol­chen Fall die Unwirk­sam­keit der gesam­ten Vor­nah­me­klau­sel zur Fol­ge. Die unwirk­sa­me Klau­sel “infi­ziert” qua­si die wirk­sa­me Klau­sel und bringt damit die gesam­te Rege­lung zu Fall. Der Mie­ter muß dann kei­ner­lei Reno­vie­rungs­maß­nah­men mehr durchführen.