Teilverkauf von Kleingartenanlagen

Beim Teilverkauf von Kleingartenanlagen, die dem Bundeskleingartengesetz unterliegen, sind einige Besonderheiten zu beachten. Kleingartenanlagen werden nicht immer als Ganzes, sondern auch in Teilen an neue Eigentümer verkauft. Dabei muß sichergestellt sein, daß der Charakter als Kleingartenanlage im Sinne des BKleingG erhalten bleibt.

1. Verkauf von Parzellen

Eine Gefahr ist die Bildung von sogenannten Eigentümergärten i.S.v. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG. Darunter versteht man eine Parzelle, die nicht von einem Unterpächter, sondern vom Eigentümer selbst genutzt wird. Dazu kann es kommen, wenn der Eigentümer einer Kleingartenanlage gem. § 9 Abs. 1 Nr. 3 BKleingG Eigenbedarf für eine Parzelle geltend macht. Gäbe es also viele Teilverkäufe und jeder neue Eigentümer machte Eigenbedarf geltend, so könnte es dahin kommen, daß die Zahl der Eigentümergärten überhand nähme. Dann würde das BKleingG eines Tages nicht mehr auf die Kleingartenanlage Anwendung finden. Das hätte drastische Folgen:

  • Die Unterpächter würden den gesetzlichen Kündigungsschutz einbüßen.
  • Der Verpächter wäre nicht mehr an die sehr geringe gesetzliche Höchstpacht gem. § 5 BKleingG gebunden. Viele Kleingärtner könnten sich die Pacht für ihre Parzelle dann nicht mehr leisten.

  Die Rechtsprechung hat die Verkaufsmöglichkeiten im Hinblick darauf eingeschränkt:

2. Verkauf von Teilflächen

Möglich ist und bleibt aber der Verkauf von größeren Teilflächen einer Kleingartenanlage. Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 29.6.2015 – 35 O 24586/14 befunden, daß aus dem Teil einer Kleingartenanlage mit einer Größe von rund 16.000 m² Teilflächen ab 5.000 m² aufwärts verkauft werden dürfen. Auch ein Kleingärtner kann dann zwar eine Fläche erwerben, auf der sich seine Parzelle befindet. Die Gefahr der Bildung zu vieler Eigentümergärten ist aber dennoch gebannt.

Dennoch sollte sich ein Eigentümer gut überlegen, ob und an wen er Teilflächen aus seiner Kleingartenanlage verkauft. Kleingartenanlagen sind regelmäßig mit einem Zwischenpachtvertrag gem. § 4 Abs. 2 S. 2 BKleingG an einen gemeinnützigen Verein verpachtet. Beim Verkauf einer Kleingartenanlage als Ganzes oder in Teilen tritt der Käufer in diesen Zwischenpachtvertrag, den sog. Generalpachtvertrag ein. Mehrere Eigentümer bilden dann eine Verpächtergemeinschaft (Beschluß des OLG München vom 20.12.2017 – 32 U 3372/17). Ansprüche aus dem Generalpachtvertrag können sie dann nur noch gemeinsam geltend machen. Wenn die Verpächter gegenläufige Interessen haben, wird das zwangsläufig zu Problemen bei der Durchsetzung ihrer Rechte führen.