Die Untervermietung an Touristen kann in München eine lukrative Sache sein. Die bayerische Landeshauptstadt zieht nicht nur im Sommer Scharen von Touristen aus aller Welt an. Darunter sind auch viele sogenannte “Medizintouristen”, die für einige Zeit zur Behandlung nach München kommen und oft ihre ganze Familie mitbringen. Auch während des Oktoberfests sind Hotels meist ausgebucht und günstige Unterkünfte kaum zu haben.
Viele Mieter verfallen angesichts dieses Bedarfs auf die Idee, ihre ganze Wohnung oder auch nur einzelne Zimmer kurzzeitig unterzuvermieten. Internetportale wie AirBnB machen das recht einfach. Auch Eigentümer leerstehender Wohnungen machen von dieser Möglichkeit Gebrauch. Beides kann indes zu Problemen führen.
1. Wohnungseigentümer
a) Zweckentfremdung
Münchner Wohnungseigentümer müssen die Zweckentfremdungssatzung beachten. Nach § 4 ZeS ist die gewerbliche Vermietung von Wohnraum zur Fremdenbeherbergung nicht gestattet und kann sogar mit einem Bußgeld geahndet werden. Nach § 4 ZeS ist es insbesondere ordnungswidrig, Wohnraum für mehr als 8 Wochen/ Jahr zur Untervermietung an Touristen (AirBnB) zu nutzen. Auch die gewerbliche Vermietung von Wohnungen an Medizintouristen ist damit nicht uneingeschränkt möglich.
Unproblematisch ist hingegen die Vermietung einzelner Zimmer in der eigenen Wohnung, denn dadurch wird dem Wohnungsmarkt kein Raum entzogen. Ebenso ist die nicht gewerbliche gelegentliche Vermietung der ganzen Wohnung — z.B. an Wiesnbesucher — möglich.
Der BGH hat allerdings mit Urteil vom 12.4.2019 — V ZR 112/18 (Rn.9) seine Ansicht aufrechterhalten, daß es rechtlich zulässig ist, die kurzzeitige Vermietung in der Teilungserklärung einer WEG oder im Wege der Vereinbarung zu verbieten. Die Zweckbestimmung kann daher die Vermietung von kurzer Dauer an Feriengäste untersagen.
b) WEG-Vertragsstrafe
Innerhalb der WEG können die Miteigentümer kann es zu Unstimmigkeiten führen, wenn sich Miteigentümer über die Vermietungspraxis eines anderen Miteigentümers an Touristen ärgern. Solche Mitbewohner ziehen schließlich in kurzer Folge ein- und aus, gehen keinem geregelten Arbeitsalltag nach und sind oft in Feierlaune. Der BGH hat mit Urteil vom 22.3.2019 — V ZR 105/18 allerdings klargestellt, daß eine Wohnungseigentümergemeinschaft einzelne Miteigentümer nicht im Beschlußwege dazu zwingen kann, vor jeder Vermietung die Zustimmung des Verwalters einzuholen und anderenfalls eine Strafe zahlen müsse. Die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen per Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlußkompetenz nichtig.
c) Klage gegen Vermieter
Wenn einem Wohnungseigentümer die zweckentfremdende Untervermietung an Touristen im Haus zuviel wird, ist er nicht darauf angewiesen, daß die WEG beschließt, den Vermieter auf Unterlassung zu verklagen. Der BGH hat mit Urteil vom 24.1.2020 — V ZR 295/16 befunden, daß jeder Sondereigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums prozeßführungsbefugt ist.
d) Nutzungsänderung
Wenn eine Wohnung über den in einer Zweckentfremdungssatzung erlaubten Umfang hinaus als Ferienwohnung vermietet wird, können sie baurechtlich zudem als Beherbergungsbetriebe nach § 13 a BauNVO einzuordnen sein. Es würde sich dann nicht mehr um eine reguläre Nutzung als Wohnung, sondern um eine gewerbliche Nutzung handeln. Ohne eine nach Ar. 55 BayBO genehmigte Nutzungsänderung dürfte dann eine Nutzungsuntersagung nach Art. 76 BayBO drohen.
2. Mieter
Mieter sind allerdings nicht so frei, was die Untervermietung ihrer Wohnung, und sei es auch nur einzelner Zimmer, angeht. Zunächst müssen sie dazu gem. § 540 BGB die Erlaubnis ihres Vermieters einholen. Diese Erlaubnis muß sich ausdrücklich auf die Untervermietung von Touristen beziehen. Der Vermieter darf sonst von einer längerfristigeren Untervermietung ausgehen. Wenn der Mieter heimlich an Touristen untervermietet, riskiert er die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages. Der BGH hat mit Urteil vom 8.1.2014 — VIII ZR 210/13 befunden, daß eine Kündigung wegen nicht ausdrücklich erlaubter Untervermietung einer Wohnung an Touristen wirksam war.
Der Vermieter muß seinem Mieter wegen solch unerlaubter Untervermietung nicht gleich kündigen. Er kann auch erst einmal eine Abmahnung aussprechen. Wenn der Mieter sein Inserat auf einem Internetportal wie AirBnB daraufhin nicht entfernt, kann er aber sofort fristlos kündigen. Das Landgericht Berlin befand mit Beschluß vom 3.2.2015 — 67 T 29/15, daß er dazu befugt sei, weil der Mieter mit dem Inserat klar zu erkennen gegeben habe, daß er die Abmahnung nicht beachten wolle.