Untervermietung an Touristen

Die Untervermietung an Touristen kann in München eine lukrative Sache sein. Die bayerische Landeshauptstadt zieht nicht nur im Sommer Scharen von Touristen aus aller Welt an. Darunter sind auch viele sogenannte „Medizintouristen“, die für einige Zeit zur Behandlung nach München kommen und oft ihre ganze Familie mitbringen. Auch während des Oktoberfests sind Hotels meist ausgebucht und günstige Unterkünfte kaum zu haben.

Viele Mieter verfallen angesichts dieses Bedarfs auf die Idee, ihre ganze Wohnung oder auch nur einzelne Zimmer kurzzeitig unterzuvermieten. Internetportale wie AirBnB machen das recht einfach. Auch Eigentümer leerstehender Wohnungen machen von dieser Möglichkeit Gebrauch. Beides kann indes zu Problemen führen.

1. Wohnungseigentümer

a) Zweckentfremdung

Münchner Wohnungseigentümer müssen die Zweckentfremdungssatzung beachten. Nach § 4 ZeS ist die gewerbliche Vermietung von Wohnraum zur Fremdenbeherbergung nicht gestattet und kann sogar mit einem Bußgeld geahndet werden. Nach § 4 ZeS ist es insbesondere ordnungswidrig,  Wohnraum für mehr als 8 Wochen/ Jahr zur Fremdenbeherbergung (AirBnB) zu nutzen. Auch die gewerbliche Vermietung von Wohnungen an Medizintouristen ist damit nicht uneingeschränkt möglich.

Unproblematisch ist hingegen die Vermietung einzelner Zimmer in der eigenen Wohnung, denn dadurch wird dem Wohnungsmarkt kein Raum entzogen. Ebenso ist die nicht gewerbliche gelegentliche Vermietung der ganzen Wohnung – z.B. an Wiesnbesucher – möglich.

Der BGH hat allerdings mit Urteil vom 12.4.2019 – V ZR 112/18 (Rn.9) seine Ansicht aufrechterhalten, daß es rechtlich zulässig ist, die kurzzeitige Vermietung in der Teilungserklärung einer WEG oder im Wege der Vereinbarung zu verbieten. Die Zweckbestimmung kann daher die Vermietung von kurzer Dauer an Feriengäste untersagen.

b) WEG-Vertragsstrafe

Innerhalb der WEG können die Miteigentümer kann es zu Unstimmigkeiten führen, wenn sich Miteigentümer über die Vermietungspraxis eines anderen Miteigentümers an Touristen ärgern. Solche Mitbewohner ziehen schließlich in kurzer Folge ein- und aus, gehen keinem geregelten Arbeitsalltag nach und sind oft in Feierlaune. Der BGH hat mit Urteil vom 22.3.2019 – V ZR 105/18 allerdings klargestellt, daß eine Wohnungseigentümergemeinschaft einzelne Miteigentümer nicht im Beschlußwege dazu zwingen kann, vor jeder Vermietung die Zustimmung des Verwalters einzuholen und anderenfalls eine Strafe zahlen müsse.  Die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen per Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlußkompetenz nichtig.

2. Mieter

Mieter sind allerdings nicht so frei, was die Untervermietung ihrer Wohnung, und sei es auch nur einzelner Zimmer, angeht. Zunächst müssen sie dazu gem. § 540 BGB die Erlaubnis ihres Vermieters einholen. Diese Erlaubnis muß sich ausdrücklich auf die Untervermietung von Touristen beziehen, da der Vermieter sonst von einer längerfristigeren Untervermietung ausgehen darf. Wenn der Mieter heimlich an Touristen untervermietet, riskiert er die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages. Der BGH hat mit Urteil vom 8.1.2014 – VIII ZR 210/13 befunden, daß eine Kündigung wegen nicht ausdrücklich erlaubter Untervermietung einer Wohnung an Touristen wirksam war.

Wenn ein Vermieter seinen Mieter wegen solch unerlaubter Untervermietung nicht gleich kündigt, sondern erst einmal abmahnt, kann er aber sofort fristlos kündigen, wenn der Mieter sein Inserat auf einem Internetportal wie AirBnB daraufhin nicht entfernt. Das Landgericht Berlin befand mit Beschluß vom 3.2.2015 – 67 T 29/15, daß er dazu befugt sei, weil der Mieter mit dem Inserat klar zu erkennen gegeben habe, daß er die Abmahnung nicht beachten wolle.