Vollstreckungsunterwerfung des Mieters

Der BGH hat mit Urteil vom 14.6.2017 – VIII ZR 76/16 festgestellt, daß eine Vollstreckungsunterwerfung des Mieters zulässig sein kann. Diese vermieterfreundliche Entscheidung könnte gerade bei größeren und teureren Mietobjekten bedenkenswert sein.

1. Kaution als Sicherheit

Grundsätzlich hat der Vermieter nur Anspruch auf eine Kaution, um seine Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern. Bei Wohnraummietverhältnissen ist die Kaution gem. § 551 Abs. 1 BGB der Höhe nach auf drei Monatsmieten beschränkt. Kommt es aber zu einem Räumungsrechtsstreit oder einer Zahlungsklage des Vermieters wegen Mietminderung, können bis zur Zwangsvollstreckung schnell Mietrückstände entstehen, die die Kaution übersteigen. Die Kaution bietet dem Vermieter in derartigen Fällen also nur einen schwachen Trost.

2. Vollstreckungsunterwerfung des Mieters

Eine Vollstreckungsunterwerfung des Mieters gibt dem Vermieter hingegen ein Mittel an die Hand, mit dem er Mietausfällen sofort entgegenwirken kann. Der Mieter verpflichtet sich im Mietvertrag, sich mittels notarieller Urkunde der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen. Diese Urkunde stellt dann gem. § 794 Nr. 5 ZPO einen Vollstreckungstitel dar, der einem Urteil gleichgestellt ist. Zahlt der Mieter die laufende Miete dann nicht, kann der Vermieter sofort einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung beauftragen. Er muß den Mieter also zuvor nicht mehr verklagen. Er kann den Mietausfall damit beträchtlich verringern.

Der BGH befand, daß der Mieter dennoch nicht schutzlos gestellt ist:

  • Er kann sich im Wege einer Vollstreckungsgegenklage gegen die Zwangsvollstreckung wehren.
  • Er kann die Zwangsvollstreckung auch vorläufig einstellen lassen – wenn er denn Argumente auf seiner Seite hat. Bloße Zahlungsschwierigkeiten lassen sich auf diese Weise nicht aus dem Wege räumen.

3. Voraussetzungen der Vollstreckungsunterwerfung

Die Voraussetzungen für eine wirksame Vollstreckungsunterwerfung hat der BGH allerdings noch nicht vollständig geklärt:

  • Sie soll sowohl bei Wohnraum- als auch bei Geschäftsraummietverhältnissen zulässig sein.
  • Die Vollstreckungsunterwerfung darf nur über konkret bezeichnete, nicht den Bestand eines Mietverhältnisses betreffende Ansprüche, nämlich die laufenden Mieten für das Mietobjekt vereinbart werden.
  • Die Vollstreckungsunterwerfung darf im konkreten Fall nicht gem. § 138 BGB sittenwidrig sein. Das wäre z.B. der Fall, wenn die Mieter sich in einer Zwangslage befinden oder so geschäftsunerfahren sind, daß sie die Folgen der Vollstreckungsunterwerfung nicht überblicken.
  • Ob eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters im Mietvertrag zur Abgabe einer notariellen Vollstreckungsunterwerfung nach § 307 BGB unwirksam ist, hat der BGH vorliegend nicht entschieden, weil die Verpflichtung individuell vereinbart worden war.

Die Vereinbarung einer Vollstreckungsunterwerfung im Mietvertrag wird damit vor allem im Rahmen von Geschäftsraummietverträgen von Bedeutung sein, die im Einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt werden.