Zwangsräumung gegen Unbekannt

Mieter, gegen die bereits ein Räumungsurteil vorliegt, wehren sich manchmal mit allen Mitteln gegen die Räumung. Eine gängige Methode ist es, nach Verkündung des Räumungsurteils Mitbewohner oder Untermieter in die Wohnung aufzunehmen. Gegen diese richtet sich das Urteil nicht. Eine Zwangsräumung gegen Unbekannt darf der Gerichtsvollzieher aber nicht durchführen.

Das OLG München hat diesem Treiben mit Beschluß vom 4.9.2017 – 7 W 1375/17 ein Ende bereitet. Verurteilte Mieter können sich demnach nicht mehr als Gast des neuen Mitbewohners oder Untermieters in Sicherheit wähnen.

1. Zwangsräumung gegen Unbekannt

Ein Vermieter beauftragte den Gerichtsvollzieher mit der Räumung einer Wohnung. Dieser fand dort einen Untermieter vor, der einen – sicherlich rückdatierten – Untermietvertrag präsentierte. Damit wurde die Räumung zunächst einmal vereitelt.

2. Unterlassungsanspruch

Dem Vermieter steht in solch einem Fall ein Unterlassungsanspruch gem. § 1004 BGB gegen den verurteilten Mieter zu. Dieser darf die Wohnung nicht Dritten überlassen. Dieser Anspruch läßt sich innerhalb kürzester Zeit mittels einer einstweiligen Verfügung durchsetzen. Würde der Mieter gegen solch eine gerichtliche Verfügung verstoßen, müßte er ein empfindliches Ordnungsgeld zahlen. Letztendlich könnte er sogar in Ordnungshaft genommen werden.

3. Untermieter räumen

Ist die Gefahr einer weiteren Untervermietung somit gebannt, kann der Vermieter das Räumungsurteil gegen den Mieter auf den Mitbewohner oder Untermieter gem. § 727 ZPO umschreiben lassen. Damit läßt sich das Urteil doch noch ohne einen neuen Prozeß gegen den neuen Störenfried durchsetzen.

4. Hausbesetzer räumen

Der BGH hat hingegen mit Beschluß vom 13.7.2017 – I ZB 103/16 befunden, daß bei zivilrechtlichem Vorgehen gegen Hausbesetzer gegen diese ein Räumungsurteil erwirkt werden müsse, welches die Hausbesetzer gem. § 750 ZPO namentlich benenne. Das ist in der Praxis kaum möglich. Der BGH verweist für solche Fälle darauf, daß das widerrechtliche Eindringen und Verweilen in Wohnungen, Geschäftsräumen oder befriedetem Besitztum gemäß § 123 Abs. 1 StGB strafbar sei und die öffentliche Sicherheit störe. Damit könne auch die Polizei eingreifen.